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Chi ha usufruito del super sismabonus acquisti negli anni scorsi non dovrà pagare la nuova plusvalenza maggiorata in caso di cessione dell’immobile. Il chiarimento arriva con la risposta a interpello n. 137/2025, pubblicata dalle Entrate per chiarire l’applicazione a questo caso particolare del regime di tassazione speciale, introdotto per penalizzare, in qualche maniera, chi ha usufruito del superbonus e poi vende l’immobile ristrutturato. Un modo per far rientrare una parte di agevolazione quando sia stata ottenuta da soggetti che ne avevano meno bisogno.

Il caso descritto nella risposta n. 137 riguarda un contribuente che ha acquistato a marzo del 2021 un immobile beneficiando, per l’appunto, del sismabonus acquisti in versione super: si tratta - va ricordato - dell’agevolazione appannaggio di chi compra una casa oggetto di demolizione e ricostruzione da parte di un’impresa che l’ha riqualificata per migliorare la sua situazione sismica. Su quella detrazione, peraltro, il contribuente ha esercitato l’opzione per la cessione del credito. Nel 2025 intende, però, cedere l’immobile e chiede, allora, alle Entrate se su questa vendita vada applicata la nuova plusvalenza potenziata, introdotta con la legge di Bilancio del 2024.

Tra gli interventi agevolati ammessi al superbonus - spiega l’interpello -, «rientrano anche quelli indicati all’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63», cioè il sismabonus acquisti. Un bonus che era anche tra quelli cedibili. Le istruzioni sulla plusvalenza da superbonus, applicabile quindi anche a questo caso, sono arrivate con la circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E nella quale viene spiegato che questa «si consegue solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso all’atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile».

In sintesi - prosegue l’interpello delle Entrate -, la plusvalenza « riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato». Nell’ipotesi dell’acquisto di case antisismiche, però, la prima cessione in questione viene effettuata dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi e che «a seguito della successiva alienazione dell’immobile, hanno consentito all’acquirente, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, l’applicazione del superbonus».

La successiva rivendita dell’immobile «non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo» della nuova plusvalenza, che quindi in questa situazione non si realizza. Resta fermo - spiega ancora l’interpello - che «qualora l’immobile sia venduto prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto e sempreché non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione, l’eventuale plusvalenza realizzata a fronte di tale cessione costituisce reddito» in base all’articolo 67 del Tuir. Si realizza, insomma, l’ipotesi ordinaria di plusvalenza tassata.

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