Quotidiano digitale

Fisco

Dichiarazione dei redditi delle persone fisiche

A cura di

Alfredo Calvano

e Attilio Calvano

[2117][411974]

Non serve il visto per il 730

che è presentato di persona

Si chiede conferma del fatto che, in caso di modello 730 compilato e presentato in autonomia dal contribuente tramite il sito dell’agenzia delle Entrate, non si è soggetti all’obbligo di apposizione del visto di conformità (salvo casi particolari, come la compensazione per un importo superiore ai 5mila euro).

G.L. Milano

La risposta è positiva. Nell’evenienza in cui la presentazione del modello 730 avvenga personalmente da parte del contribuente e non attraverso l’assistenza di un professionista abilitato o di un Caf, non si configura la necessità di fare apporre il visto di conformità da parte di uno degli intermediari citati. Per completezza si evidenzia che la medesima esimente ricorre anche laddove il contribuente si trovi in sede dichiarativa nella condizione di dover utilizzare in compensazione il credito d’imposta, sempre che il suo ammontare non sia superiore a 5mila euro; oltre questa soglia si rende necessaria l’apposizione del visto solo per le cosiddette compensazioni orizzontali (e cioè tra imposte diverse).

[2118][411170]

Il locatore dichiara il credito

cedutogli dal conduttore

Nel corso del 2020 ho accettato, in qualità di locatore, il credito d’imposta locazioni previsto dal Dl 34/2020.

Il conduttore mi ha proposto, al posto del pagamento dell’intero canone, il versamento di una parte in contanti e di una parte tramite credito.

Considerato che l’articolo 28 del decreto citato prevede la non tassabilità di tali importi, in qualità di locatore devo escludere tali voci dai redditi di fabbricati da indicare nel quadro RB della dichiarazione?

M.A.SALERNO

La risposta è negativa, in quanto la cessione del credito d’imposta nei confronti del locatore proprietario dell’immobile – introdotto dall’articolo 28 del Dl 34/2020 a favore degli esercenti attività d’impresa, arte o professione che conducono in locazione immobili a uso non abitativo – costituisce una mera forma sostitutiva del pagamento, parziale o totale, del canone di locazione dovuto dal locatario e, pertanto, il canone stesso va ordinariamente dichiarato e tassato nel quadro RB del modello Redditi nella intera misura contrattualmente stabilita.

A cura di

Stefano Mazzocchi

[2119][411452]

Registratore telematico:

il bonus non è aiuto di Stato

Il contributo per l’acquisto del registratore telematico, ex Dlgs 127/2015, va indicato nel modello Redditi 2021 al quadro RU1, codice F9. Va inoltre indicato, per le ditte semplificate, quale componente positivo nel rigo RG10, codice 13? Va anche compilato il quadro degli aiuti di Stato?

V.G.CATANIA

Il riconoscimento del credito d’imposta previsto dall’articolo 2, comma 6–quinquies, del Dlgs 127/2015 è subordinato all’acquisto o all’adattamento del registratore telematico. L’agevolazione, traendo origine da un investimento, si configura come contributo in conto impianti, assumendo rilevanza quale componente positivo di reddito ai fini della corretta determinazione del reddito d’esercizio e del conseguente calcolo delle imposte sul reddito.

Tale regola vale anche per le imprese in regime di contabilità semplificata che seguono il principio di cassa. È pertanto corretto inserire il contributo nel rigo RG10, codice 13, ma esso non è da considerare quale aiuto di Stato, in quanto si tratta di una misura a carattere generale di importo esiguo, che non pregiudica o distorce la normale concorrenza tra imprese operanti nel mercato europeo.

[2120][411948]

Il contributo Covid non entra

nel quadro LM del forfettario

Dopo le avvertenze esplicative dell’agenzia delle Entrate del luglio 2021 in materia di aiuti ricevuti nel 2020 dalle attività economiche e di relativi obblighi dichiarativi, vorrei sapere se un professionista che compila il quadro LM (contribuente minimo ex legge 190/2014) deve indicare gli altri aiuti ricevuti nel rigo LM33, ex legge 137/2020, oppure se, come gli altri contribuenti, deve dichiarare solo gli aiuti a fondo perduto erogati dall’agenzia delle Entrate e il tax credit locazioni.

V.A.COMO

L’articolo 1–bis del decreto “Sostegni–bis” (Dl 73/2021, convertito in legge 106/2021) ha abrogato il secondo comma dell’articolo 10–bis del decreto “Ristori” (Dl 137/2020, convertito in legge 176/2020); di conseguenza, la non concorrenza alla formazione del reddito imponibile dei contributi e delle indennità erogati a seguito dell’emergenza Covid–19 non è più subordinata al rispetto dei limiti e delle condizioni previsti in materia di aiuti di Stato. Successivamente, attraverso un’avvertenza pubblicata il 27 luglio 2021 nelle pagine relative ai modelli Redditi e Irap 2021, l’agenzia delle Entrate ha chiarito che i soggetti esercenti impresa, arte o professione, nonché i lavoratori autonomi, che hanno ricevuto tali contributi e indennità, non devono indicare il relativo importo nei quadri di determinazione del reddito d’impresa e di lavoro autonomo (modello Redditi Pf) e nei quadri di determinazione del valore della produzione (Irap), né devono compilare il prospetto degli aiuti di Stato contenuto nei modelli citati. Qualora siano già stati inviati i modelli Redditi e Irap seguendo le indicazioni fornite nelle relative istruzioni, non occorre rettificare le dichiarazioni presentate. Infine, attraverso una faq (risposta a domanda frequente), l’Agenzia ha chiarito che non vi sono conseguenze per il contribuente che ha presentato la dichiarazione dei redditi e/o Irap senza tener conto delle indicazioni fornite dalle Entrate con la citata avvertenza del 27 luglio 2021 e in data successiva alla pubblicazione della medesima. Le regole esposte si applicano anche ai contribuenti in regime forfettario.

Quindi,nella situazione descritta nel quesito, non vanno indicati gli altri aiuti eventualmente ricevuti per effetto del decreto “Ristori”, né i contributi a fondo perduto disposti per far fronte all’emergenza Covid–19, né, infine, il tax credit locazioni, trattandosi in ogni caso di misure rientranti nell’ambito dell’articolo 10–bis del Dl 137/2020.

A cura di

Giuseppe Merlino

[2121][412045]

La spesa per il chinesiologo

è esclusa dalla detrazione

Vorrei sapere se le prestazioni rese da un chinesiologo iscritto al relativo albo sono detraibili, ai fini fiscali, nella misura del 19% sulla parte eccedente l’importo di 129,11 euro.

C.P.CATANZARO

L’articolo 41 del Dlgs 36/2021 («Attuazione dell’articolo 5 della legge 8 agosto 2019, n. 86, recante riordino e riforma delle disposizioni in materia di enti sportivi professionistici e dilettantistici, nonché di lavoro sportivo») ha finalmente riconosciuto la figura del chinesiologo di base e del chinesiologo delle attività motorie preventive e adattate, nonché del chinesiologo sportivo. Si è così individuato questo nuovo profilo professionale, che interviene nella tutela del benessere della salute, precisando quali sono i requisiti culturali, cioè la laurea e la laurea magistrale in scienze motorie a seconda dei livelli di intervento.

Tuttavia, in attesa di un’auspicabile pronuncia del ministero della Salute e della commissione Salute delle Regioni in merito all’individuazione delle competenze professionali del “chinesiologo” e della sua collocazione in un raggruppamento di professioni, diverso da quello sanitario in senso stretto, non è attualmente ammissibile la detrazione fiscale delle prestazioni da lui rese, in quanto non rientranti tra quelle dei professionisti compresi nell’elenco del Dm 29 marzo 2001 (che contiene la definizione delle figure professionali nell’ambito della disciplina delle professioni sanitarie infermieristiche, tecniche, della riabilitazione, della prevenzione nonché della professione ostetrica).

Si segnala invece che nel novero delle spese sanitarie per le quali si ha diritto alla detrazione d’imposta nella misura del 19 per cento, limitatamente all’ammontare che eccede complessivamente la franchigia di 129,11 euro (articolo 15, comma 1, lettera c, del Tuir, Dpr 917/1986), rientrano invece quelle di assistenza infermieristica e riabilitativa, tra le quali le spese per kinesiterapia (circolare 7/E/2017).

Accertamento/Contenzioso

A cura di

Rosanna Acierno

[2122][412384]

Spese di lite sempre dovute

se il ricorso è intempestivo

Un ricorso tributario presentato da un contribuente contro un avviso di accertamento emesso dall’agenzia delle Entrate viene giudicato inammissibile per intempestiva notifica dello stesso, con condanna alle spese di giudizio. Il contribuente rinuncia a impugnare la decisione in appello e la sentenza passa in giudicato. In un secondo momento, in seguito alla circolare esplicativa dell’agenzia delle Entrate sulla mancata fondatezza dell’accertamento oggetto della predetta impugnazione, e successivamente a un’istanza di autotutela prontamente presentata dal contribuente, l’ufficio territoriale rivede la sua posizione e annulla l’avviso.

Si chiede se, venendo a mancare l’oggetto del contendere e avendo l’ufficio riconosciuto l’errore compiuto, sia opportuno effettuare anche lo sgravio della cartella relativa alle spese del giudizio dichiarato inammissibile.

L.C.FOGGIA

Sebbene sia comunque opportuno che il contribuente tenti di ottenere un provvedimento di annullamento del ruolo relativo alle spese di giudizio mediante la presentazione di una istanza all’agenzia delle Entrate, in base ai fatti esposti nel quesito, si ritiene che difficilmente l’Ufficio accoglierà tale istanza. Diverse, infatti, sono le circostanze che potrebbero comportarne il mancato accoglimento: tra queste, soprattutto, la dichiarazione di inammissibilità del ricorso laddove sembrerebbe che la condanna alle spese di giudizio sia dovuta alla intempestiva notifica dello stesso, addebitabile esclusivamente al contribuente.

Qualora, invece, la condanna alle spese di giudizio derivasse dalla soccombenza del contribuente per ragioni di merito, l’Ufficio, a seguito del riconoscimento in autotutela della illegittimità della pretesa, dovrebbe certamente annullare anche il ruolo relativo alle predette spese giudiziali.

[2123][412010]

L’avviso bonario può arrivare

anche oltre i termini previsti

Il 15 luglio 2021 ho ricevuto un avviso bonario relativo al controllo ex articolo 36–bis del Dpr 600/1973 sulla mia dichiarazione dei redditi riguardante i redditi 2018 (730/2019). Sulla mia area riservata ho verificato che la liquidazione è avvenuta il 16 giugno 2021.

Vorrei sapere se è intervenuta la decadenza dal potere di accertamento posto che, secondo la norma, il controllo dev’essere fatto entro l’inizio del periodo di imposta successivo, termine che non sembrerebbe essere stato rispettato. Inoltre, è possibile impugnare tale atto oppure devo attendere la successiva cartella di pagamento?

A.M.CATANIA

La risposta al primo quesito è negativa. Se, infatti, da un lato secondo quanto stabilito dall’articolo 36–bis del Dpr 600/1973, i controlli sono effettuati entro l’inizio del periodo di presentazione delle dichiarazioni relative all’anno successivo, dall’altro lato l’articolo 28 della legge 449/1997 stabilisce che il suddetto termine, avendo carattere ordinatorio, non è stabilito a pena di decadenza e assume pertanto efficacia meramente esortativa, così come statuito dalle sezioni unite della Corte di cassazione con sentenza 21498/2004. Tuttavia, si evidenzia che, in caso di mancata definizione dell’avviso bonario relativa alla liquidazione automatica ex articolo 36–bis del Dpr 600/1973, secondo quanto stabilito dall’articolo 25 del Dpr 602/1973, la successiva cartella di pagamento dev’essere notificata, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del terzo anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione e quindi, nel caso del quesito, entro il 31 dicembre 2022.

In riferimento al secondo quesito, si rileva che l’avviso bonario non è un atto autonomamente impugnabile, in quanto non rientra fra quelli elencati dall’articolo 19 del Dlgs 546/1992. Per contestare la legittimità della liquidazione occorre dunque attendere la notifica della cartella di pagamento e impugnare il ruolo in essa contenuto entro il termine di 60 giorni dal ricevimento.

Agevolazioni sulla casa

A cura di

Alessandro Borgoglio

[2124][412236]

Porta blindata, ammessi

sconto o cessione del credito

Devo sostituire il portoncino di ingresso in legno con una porta blindata. Posso fruire dello sconto in fattura, comprese le spese di muratura necessarie per l’installazione? È necessaria una Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata) o una Scia (segnalazione certificata di inizio attività)?

G.M.VARESE

La sostituzione della porta blindata dell’abitazione può fruire della detrazione del 50% delle spese. Stando, infatti, alla tabella riassuntiva delle opere agevolabili – contenuta nella guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali», pubblicata dall’agenzia delle Entrate sul suo sito internet – la sostituzione della porta blindata esterna della singola unità immobiliare rientra fra le opere agevolabili al 50% come recupero del patrimonio edilizio esistente, ex articolo 16–bis del Tuir, Dpr 917/1986, e, in quanto tale, è qualificabile come manutenzione straordinaria. Rientrando, quindi, tale intervento, nella lettera b del citato articolo 16–bis del Tuir, esso può fruire dell’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito in base all’articolo 121, commi 1 e 2, del Dl 34/2020, per spese sostenute entro il 31 dicembre 2021.

Quanto all’eventualità che debba essere attivato un iter di comunicazione/autorizzazione di carattere edilizio (Cila o Scia), è opportuno, stante la mutevole disciplina urbanistica da Comune a Comune, verificare con l’ufficio comunale competente la necessità di un eventuale titolo abilitativo.

A cura di

Vincenzo Pappa Monteforte

[2125][412493]

È la disponibilità della casa

che «agevola» il riacquisto

Ho venduto da poco un’abitazione acquistata due anni fa con le agevolazioni prima casa. Intendo riacquistare, entro 12 mesi dalla vendita, la nuda proprietà di un’altra abitazione lasciando all’attuale proprietario l’usufrutto o il diritto di abitazione. Vorrei sapere se così facendo rispetto i requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa sul riacquisto.

F.A.TORINO

La risposta è negativa. Secondo la Corte di cassazione – tenuto conto che, per evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa, nell’ipotesi di vendita infraquinquennale, bisogna procedere al riacquisto entro un anno di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale – il beneficio del bonus prima casa trova applicazione in senso molto più ristretto.

Infatti, il riferimento al termine “acquisto”, laddove non accompagnato dalla indicazione dei diritti interessati, induce a ritenere che l’atto necessario – affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione prima casa – sia rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell’esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa a sua abitazione principale. Non è, allora, possibile mantenere le agevolazioni – anche per evitarne un uso speculativo – se si acquista la sola nuda proprietà, circostanza che non consente di conseguire la disponibilità del bene (imprescindibile per la destinazione dello stesso a propria abitazione), a nulla rilevando l’eventuale trasferimento della residenza da parte dell’acquirente (Cassazione, 28 giugno 2018, n. 17148).

A cura di

Silvio Rivetti

[2126][411997]

La linea vita resta esclusa

dal bonus del 90 per cento

In un condominio vengono deliberati lavori straordinari per il rifacimento della facciata e l’installazione della linea vita sul tetto. I lavori vengono assegnati alla stessa impresa e sono inseriti nel medesimo contratto di appalto. Si chiede se l’installazione della linea vita sconta la medesima detrazione (90 per cento) come lavoro trainato dal rifacimento della facciata.

P.M.TORINO

La risposta è negativa: in primo luogo perché il bonus facciate non si estende a lavori trainati di sorta (a differenza del 110 per cento), e poi perché l’intervento sul tetto, come descritto nel quesito, non è qualificabile come intervento sulle strutture opache delle facciate “esterne”, visibili da pubblica strada, e su balconi, ornamenti e fregi di queste ultime. In definitiva, l’installazione della linea vita non rientra nell’oggetto dell’agevolazione disciplinata dall’articolo 1, commi da 219 a 233, della legge 160/2019 (di Bilancio per il 2020).

[2127][412170]

L’impianto di allarme si giova

soltanto della detrazione

Nell’articolo 121 del Dl 34/2020 vengono identificati gli interventi che possono beneficiare dello sconto in fattura o della cessione del credito.

È ammesso anche lo sconto in fattura?

D.P.TERAMO

La risposta è negativa.

L’articolo 121, comma 2, lettera a, del Dl 34/2020 permette di convertire in sconto in fattura le detrazioni riguardanti il recupero del patrimonio edilizio esistente ex articolo 16–bis del Tuir (Dpr 917/1986), limitatamente agli interventi di carattere generale ricadenti nelle casistiche previste al comma 1, lettere a) e b), di tale norma (e cioè rientranti nelle manutenzioni ordinarie o straordinarie, nel restauro e risanamento conservativo o nella ristrutturazione edilizia).

L’installazione di sistemi d’allarme e videosorveglianza (ossia, per usare la terminologia della circolare 7/E/2021, l’installazione di apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e delle relative centraline, nonché di fotocamere e cineprese collegate con centri di vigilanza privati) ricade nella più puntuale categoria dei lavori edilizi finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, previsti alla lettera f del citato comma 1 dell’articolo 16–bis del Tuir: poiché tale ultima casistica non è richiamata dall’articolo 121 del Dl 34/2020, la relativa spesa resta sì detraibile, ma è da intendersi esclusa dalla facoltà di cessione del credito e di sconto in fattura.

A cura di

Marco Zandonà

[2128][412189]

I parametri che regolano

il sismabonus «maggiorato»

Intendiamo ristrutturare un edificio che è stato danneggiato dal terremoto del 2012 a Bologna, ma che risulta agibile in seguito ad alcuni interventi che sono già stati effettuati. Vorremmo sapere quali sono gli adempimenti per aderire al sismabonus del 110% potenziato (maggiorato del 50 per cento).

F.B.BOLOGNA

L’articolo 119 del Dl 34/2020, convertito in legge 77/2020, che ha introdotto il sismabonus, è stato modificato sia dal Dl 104/2020 sia dalla legge 178/2020, di bilancio per il 2021, con l’inserimento:

– del comma 1–ter, in base al quale, nei Comuni dei territori colpiti da eventi sismici, il 110% spetta per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione;

– del comma 4–quater, in base al quale, nei Comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009, dove sia stato dichiarato lo stato d’emergenza, il superbonus per interventi antisismici spetta per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

È stato, inoltre, inserito il comma 4–ter, che prevede che i limiti delle spese ammesse al superbonus sono aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati dal sisma nei Comuni compresi negli elenchi allegati al Dl 189/2016 e indicati dal Dl 39/2009. In tal caso, tuttavia, il superbonus è alternativo al contributo per la ricostruzione. La norma è stata ulteriormente modificata al fine di estenderne la portata – prima limitata ai soli Comuni del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016/2017 e a quelli dell’Abruzzo colpiti dal sisma 2009 – a tutti i Comuni interessati da eventi sismici avvenuti dopo il 2008, dove sia stato dichiarato lo stato d’emergenza. Nel caso del quesito si tratta di danni provocati dal terremoto di Bologna del 2012, che rientra nella normativa che permette di accedere al 110% maggiorato del 50% se, per la ricostruzione, non si è goduto di contributi pubblici (in quest’ultimo caso si applica il 110% nelle forme ordinarie, senza maggiorazione).

Per l’accesso al 110% occorre procedere secondo quanto previsto dalla legge: progetto asseverato con deposito del provvedimento urbanistico, esecuzione dei lavori, Sal (stati avanzamento lavori), attestazione sulla congruità dei costi, visto di conformità e comunicazione all’agenzia delle Entrate. In sostanza, se per la ricostruzione si è fruito del contributo pubblico, la procedura è la stessa del 110% ordinario. Viceversa, se non si è fruito del contributo, si applica il 110% maggiorato del 50 per cento (96mila più 48mila euro) sempre con la medesima procedura. Le istruzioni alla prossima dichiarazione dei redditi avranno poi uno specifico quadro per indicare la maggiorazione del 110 per cento (non è necessario presentare istanza specifica al Comune).

[2129][412196]

Saldare la facciata non finita

evita lo stop di fine 2021

Il condominio che amministro ha deliberato di tinteggiare la facciata e di accedere al relativo bonus. I lavori dureranno circa 4 mesi e inizieranno a dicembre 2021. Abbiamo pianificato il riparto economico considerando lo sconto in fattura del 90 per cento.Per non rischiare di perdere il beneficio fiscale o lo sconto in fattura, nel caso in cui il bonus facciate non venga prorogato anche nel 2022, è possibile fatturare tutto il lavoro, e pagarlo, entro il 31 dicembre di quest’anno a prescindere dallo stato di avanzamento dei lavori?

F.C.VARESE

La risposta è affermativa. Per il bonus facciate non rilevano il Sal (Stato avanzamento lavori) e l’esecuzione dei lavori, come previsto per il 110 per cento, ma – quando il committente è un privato (il condominio, nel caso del quesito) – rileva il principio di cassa, e cioè il pagamento con bonifico bancario o postale della percentuale del 10% per il bonus facciate, a prescindere dall’ultimazione dell’intervento nei termini di vigenza del beneficio (31 dicembre 2021, salvo proroghe, per il bonus facciate; articolo 1, commi 219–224, della legge 27 dicembre 160/2019, di Bilancio per il 2020, e articolo 1, comma 59, della legge 178/2020, di Bilancio per il 2021; si veda anche la Guida al bonus facciate, reperibile al sito www.agenziaentrate.it).

Con la risposta a interpello 903–521/2021 della Direzione regionale Liguria dell’agenzia delle Entrate viene precisato, al proposito, che il condominio potrà beneficiare del bonus facciate (nel rispetto di tutti i requisiti e gli adempimenti) per i costi complessivi sostenuti nel 2021 in relazione agli interventi di recupero delle facciate, avviati anche se non terminati, laddove il pagamento – da parte del medesimo condominio – ai soggetti esecutori dei lavori della quota del 10% del corrispettivo che residua dopo l’applicazione dello sconto in fattura avvenga entro il 31 dicembre 2021, indipendentemente dallo stato di completamento dei lavori previsti. Si fa presente, tuttavia, che ciò è possibile a condizione che l’impresa esecutrice emetta la fattura riferita alla totalità dei lavori, anche se gli stessi non sono completamente eseguiti.

[2130][412120]

La tinta dopo il cappotto

è sempre agevolabile

La tinteggiatura successiva alla posa del cappotto può essere compresa nel 110 per cento, rispettando la congruità dei costi e i massimali per unità? In caso contrario, potrebbe beneficiare del bonus facciate?

M.T.PARMA

In presenza di realizzazione del cappotto termico in un edificio, rientrano nel 110% anche tutti gli interventi accessori quali, per esempio, la tinteggiatura della facciata (ripristino dello status quo ante dell’edificio; articoli 119 e 121 del Dl 34/2020, convertito in legge 77/2020, e articolo 1, commi 66–77, della legge 178/2020, di Bilancio per il 2021; si vedano anche le circolari 24/E/2020 e 30/E/2020). In tal caso, nell’asseverazione sulla congruità dei costi devono essere compresi anche i costi accessori di tinteggiatura, sempre sulla base dei criteri previsti nel Dm 6 agosto 2020 (prezzari regionali o Dei, oppure valutazione analitica dei costi medesimi, se non sono compresi nei prezzari). Se, per contro, il rifacimento della facciata è abilitato, sotto il profilo urbanistico, da un provvedimento a parte, è possibile applicare anche il bonus facciate o, se si tratta di edificio residenziale, la detrazione del 50% per ristrutturazioni edilizie (articolo 16–bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 58, della legge 178/2020, di Bilancio per il 2021).

Agevolazioni tributarie

A cura di

Gabriele Ferlito

[2131][411586]

Leasing, i requisiti per fruire

dell’iperammortamento

Nel dicembre del 2019 abbiamo acquistato in leasing un macchinario (del costo di 435mila euro) versando un maxi–canone di 174mila euro. Il bene è stato consegnato il 16 novembre 2020 e, avendo tutte le caratteristiche, è stato interconnesso nel 2021.In merito all’agevolazione 4.0, va applicata la normativa 2019 (iperammortamento 170% dal 2021) o la normativa 2021 (credito d’imposta 50% dal 2021)? La perizia per l’interconnessione dev’essere semplice, asseverata o giurata?

D.C.BERGAMO

Nel caso in questione è possibile fruire del cosiddetto iperammortamento (aliquota 170 per cento) ex articolo 1, commi 60–61, della legge 145/2018 (di Bilancio per il 2019). Questa normativa trova infatti applicazione per gli investimenti effettuati entro il 31 dicembre 2019, oppure entro il 31 dicembre 2020 a condizione che entro il 31 dicembre 2019 il relativo ordine risulti accettato dal venditore e sia avvenuto il pagamento di acconti in misura almeno pari al 20% del costo di acquisizione (cosiddetta prenotazione).

Nel caso in esame risultano integrati i requisiti della prenotazione, dato che entro il 31 dicembre 2019 è stato pagato un importo superiore al 20% del costo del bene e la consegna del macchinario è avvenuta entro il 31 dicembre 2020.

Nel senso della correttezza della soluzione indicata depone anche la circolare 9/E/2021, contenente chiarimenti in merito alla disciplina agevolativa degli investimenti in beni strumentali nuovi (si veda in particolare il paragrafo 3 in tema di successione delle leggi nel tempo).

Anche gli oneri documentali seguono la disciplina di cui alla legge 145/2018. Al riguardo, l’articolo 1, comma 63, della legge di Bilancio 2019 rinvia all’articolo 1, comma 11, della legge 232/2016, secondo cui l’impresa è tenuta a produrre una dichiarazione del legale rappresentante a norma del Dpr 445/2000, oppure, per i beni aventi ciascuno un costo di acquisizione superiore a 500mila euro, una perizia tecnica giurata. Dato che nella fattispecie il bene ha un costo inferiore a 500mila euro, è sufficiente la semplice dichiarazione del legale rappresentante ex Dpr 445/2000, senza la ncessità di asseverazione.

[2132][411540]

Bonus Sud: escluso lo studio

associato tra professionisti

Uno studio associato tra professionisti, che – secondo l’articolo 5, lettera c, del Dpr 917/1986 – è equiparato alle società semplici, potrebbe fruire del credito d’imposta per investimenti nel Mezzogiorno relativamente all’acquisto di un macchinario (ecografo) di ultima generazione?

E.S.MATERA

La risposta è negativa. Il credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno, di cui alla legge 208/2015, è riservato a tutti i soggetti (indipendentemente dalla natura giuridica e dal regime contabile adottato) che producono reddito d’impresa. A norma dell’articolo 5, comma 3, lettera c, del Dpr 917/1986 (Tuir), le associazioni senza personalità giuridica costituite tra persone fisiche per l’esercizio in forma associata di arti e professioni sono equiparate alle società semplici.

Ne consegue che i proventi derivanti dall’esercizio di arti e professioni in forma associata costituiscono reddito di lavoro autonomo (da attribuire agli associati “per trasparenza”, vale a dire pro quota, indipendentemente dall’effettiva percezione) e non, quindi, reddito d’impresa. Su queste basi, l’associazione professionale non può fruire del credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno.

A cura di

Stefano Mazzocchi

[2133][411679]

Affitto d’azienda e locazione,

il bar non cumula gli aiuti

L’esercente di un bar condotto in affitto d’azienda, il cui contratto prevede la corresponsione separata al proprietario del canone mensile per la locazione dell’immobile e al titolare dell’azienda del canone mensile per l’affitto d’azienda, può fruire di entrambi i crediti d’imposta di cui al Dl 34/2020 (60 e 30 per cento) commisurati ai diversi importi corrisposti?

Oppure deve optare per l’uno o per l’altro secondo un criterio di convenienza?

P.B.NAPOLI

Nella caso illustrato si è in presenza di due accordi distinti, stipulati dall’esercente del bar rispettivamente con il proprietario dell’immobile (contratto di locazione) e con il titolare dell’azienda (contratto di affitto di azienda).

Si ritiene che spetti esclusivamente il credito d’imposta “locazioni” e non il credito per l’affitto d’azienda; infatti l’articolo 28, comma 2, del decreto Rilancio (Dl 34/2020, convertito nella legge 77/2020) dispone che, in caso di affitto di azienda, il credito d’imposta spetta se tale contratto è comprensivo «di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività».

Pertanto, nel caso in esame, visto che il contratto di affitto d’azienda non contempla l’immobile, che è oggetto del distinto contratto di locazione, non può essere riconosciuto il relativo credito.

Si tenga presente inoltre che la disposizione (articolo 28, comma 2, ultimo periodo, del Dl 34/2020)in base alla quale, «qualora in relazione alla medesima struttura turistico–ricettiva siano stipulati due contratti distinti, uno relativo alla locazione dell’immobile e uno relativo all’affitto d’azienda, il credito d’imposta spetta per entrambi i contratti», non opera nel caso prospettato, in quanto si tratta di un bar e non di una struttura turistico–ricettiva.

[2134][410575]

Limiti di fatturato irrilevanti

nelle zone colpite da calamità

Il tax credit locazioni è stato esteso al 2021, con la condizione che le imprese beneficiarie abbiano subìto una diminuzione del fatturato del mese di riferimento dell’anno 2021 di almeno il 50% rispetto allo stesso mese dell’anno 2019 (articolo 28, comma 5, del Dl 34/2020, «Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda»).

Resta sempre in vigore l’inapplicabilità di questa ultima condizione (diminuzione del fatturato) per coloro che hanno il domicilio fiscale o la sede nei territori colpiti da eventi calamitosi in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza Covid–19?

S.M.SAVONA

La risposta è positiva. Anche a seguito dell’entrata in vigore dell’articolo 4 del decreto Sostegni–bis (Dl 73/2021), resta ferma la possibilità di fruire del credito d’imposta in esame anche in assenza del requisito della diminuzione del fatturato, per i soggetti «che, a far data dall’insorgenza dell’evento calamitoso, hanno il domicilio fiscale o la sede operativa nel territorio di Comuni colpiti dai predetti eventi i cui stati di emergenza erano ancora in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza da Covid–19» (articolo 28, comma 5, del Dl 34/2020, decreto Rilancio).

A cura di

Marco Zandonà

[2135][409634]

Cessione del credito con i Sal

per il capannone della società

Una società sta sostenendo spese per la ristrutturazione di un capannone che rientrano nelle detrazioni per risparmio energetico (sostituzione dell’impianto di riscaldamento, isolamento di pareti, infissi), sismabonus e bonus facciate. Per questo tipo di lavori (che non possono essere qualificati come superbonus 110 per cento), è possibile cedere il credito d’imposta in base al Sal (stato di avanzamento lavori)?

M.T.PESARO

La risposta è affermativa, e non è nemmeno necessario rispettare la ripartizione per stato di avanzamento lavori (Sal) prevista ai fini del 110 per cento (articoli 119 e 121 del Dl 34/2020, convertito in legge 77/2020; articolo 1, commi 66–77, della legge 178/2021, di Bilancio per il 2021; si vedano anche le circolari 24/E/2020 e 30/E/2020).

Secondo quanto precisato anche dal provvedimento dell’agenzia delle Entrate 283847 dell’8 agosto 2020, è possibile optare per cessione e sconto – metodi alternativi alla detrazione in dichiarazione dei redditi – sia a fine lavori che a ogni stato di avanzamento lavori in relazione alla singola fattura emessa.

Questo vale per tutti i bonus, compreso l’ecobonus, il sismabonus e il bonus facciate a favore di società. Per completezza, si rileva che invece, in caso di interventi agevolati con superbonus 110% (che non si applica per gli edifici posseduti interamente da imprese), i Sal non possono essere più di due per ogni intervento e ciascuno di essi deve riferirsi ad almeno il 30% dell’intervento.

[2136][411048]

Risparmio energetico: detrae

chi usa l’immobile in leasing

Una società a responsabilità limitata può beneficiare dell’agevolazione prevista per la sostituzione dell’impianto di condizionamento (50% o 65% a seconda delle caratteristiche) dell’immobile in leasing, in cui ha la propria sede, in qualità di utilizzatrice?

L.G.TREVISO

La risposta è affermativa, sempre che si tratti dell’impianto integrale o parziale di raffreddamento e riscaldamento con pompe di calore.

A norma dell’articolo 1, comma 347, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007) e successive proroghe fino al 31 dicembre 2021, la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernali con impianti dotati di pompa di calore ad alta efficienza, anche con sistemi geotermici a bassa entalpia, effettuata su un fabbricato posseduto anche in leasing da una Srl esercente attività di impresa, fruisce della detrazione Ires del 65% per un importo massimo di detrazione pari a 30mila euro.

Le pompe di calore oggetto di installazione devono garantire un coefficiente di prestazione (Cop/Gue) e, qualora l’apparecchio fornisca anche il servizio di climatizzazione estiva, un indice di efficienza energetica (Eer) maggiore o uguale ai pertinenti valori minimi, fissati nell’allegato F al Dm 6 agosto 2020.

Per i fabbricati detenuti in leasing, come nel caso in esame, il diritto ai benefici fiscali compete sempre al locatario, anche se le spese le sostiene il locatore (si veda la Guida al 65% su www.agenziaentrate.it).

Contribuenti minori, minimi e regimi contabili

A cura di

Alessandra Caputo

e Marcello Valenti

[2137][411293]

La cartoleria che vende libri

deve uscire dal forfettario

Una ditta individuale in regime forfettario (codice ateco 47.62.2 – Commercio al dettaglio articoli cartoleria e ufficio) vorrebbe vendere libri scolastici. Per farlo, deve uscire dal regime forfettario?

S.S.PRATO

La vendita di libri è soggetta al regime speciale Iva ex articolo 74 del Dpr 633/1972. A norma dell’articolo 1, comma 57, della legge 190/2014 (di Stabilità per il 2015), è precluso l’accesso al regime forfettario a coloro che si avvalgono di regimi speciali ai fini Iva o di regimi forfettari di determinazione del reddito. Tra questi, la circolare 10/E/2016 include anche il regime speciale dell’editoria.

L’esercizio di un’attività esclusa dal regime forfettario, in quanto soggetta a un regime speciale Iva ed espressiva, ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, di un reddito d’impresa o di lavoro autonomo, preclude l’accesso al regime per tutte le altre attività, anche se non soggette a un regime speciale. Ne consegue, nel caso in esame, l’esclusione dell’applicazione del regime forfettario anche con riferimento all’altra attività attualmente esercitata. Pertanto, l’attività di vendita di libri comporta l’uscita dal regime forfettario.

Si precisa che la circolare 9/E/2019 prevede la possibilità di applicare il regime forfettario nel caso in cui il contribuente, avendone facoltà, opti per applicare l’Iva nei modi ordinari. Tuttavia, il regime speciale per l’editoria non è derogabile e, quindi, non è possibile optare per l’applicazione dell’Iva nei modi ordinari.

A cura di

Stefano Mazzocchi

[2138][409078]

L’accesso al regime avviene

senza una specifica opzione

Un professionista, che in passato percepiva annualmente compensi per circa 100mila euro, nel 2020 ha percepito compensi per 60mila euro e quindi sarebbe potuto transitare nel regime dei forfettari. Purtroppo, il professionista si è reso conto della possibilità solo in fase di dichiarazione annuale e, nel frattempo, ha emesso numerose fatture con applicazione di Iva e ritenuta d’acconto. Riemettere le fatture per far quadrare il tutto risulterebbe oggi molto complicato.Se il professionista dovesse avere incassi inferiori a 65mila euro anche nel 2021, potrebbe transitare nel regime forfettario a partire dal 2022 oppure dovrebbe far passare il triennio e potrebbe accedere ai forfettari, avendone i requisiti, solo dal 2024?

R.M.ROMA

Nel caso prospettato, il professionista può accedere al regime forfettario già dal 2022, ferma restando la necessità che siano rispettati tutti gli altri requisiti prescritti ai fini in esame. Come più volte affermato dall’agenzia delle Entrate, infatti, il regime forfettario rappresenta un regime naturale e quindi i contribuenti che già svolgono un’attività di impresa, arte o professione, vi accedono senza dover inviare alcuna comunicazione preventiva o successiva. Al riguardo si precisa che, con la risposta all’istanza di interpello 378 del 31 maggio 2021, l’Agenzia ha chiarito che il regime forfettario «rappresenta il regime naturale delle persone fisiche che esercitano attività di impresa, arte o professione in forma individuale, che siano in possesso dei requisiti di cui al comma 54, dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2015, e non incorrano in una delle cause di esclusione previste dal successivo comma 57; ai fini della sua applicazione, da parte di un soggetto già in attività e che applica il regime ordinario, non è, peraltro, prevista alcuna specifica opzione». In base alla medesima risposta 378/2021, si conferma inoltre l’impossibilità, nel caso in esame, di “correggere” la fatturazione 2020.

A cura di

Giovanni Petruzzellis

[2139][411019]

Se l’attività è già esercitata

niente aliquota del 5%

Nel 2017 un contribuente, esercente attività d’impresa, ha cessato l’attività in regime forfettario. Nel 2021 (trascorsi oltre tre anni) ha riaperto la partita Iva sempre in regime forfettario e con lo stesso codice Ateco. Questo soggetto può fruire della tassazione del 5% prevista per le start up oppure, per il fatto di avere già svolto in precedenza la stessa attività d’impresa, deve pagare il 15 per cento?

P.P.BRINDISI

La qualifica di start up, ai fini dell’applicabilità dell’aliquota del 5% di cui all’articolo 1, comma 65, della legge 190/2014 (di Stabilità per il 2015), viene acquisita al momento dell’avvio dell’attività, a condizione che il contribuente non abbia esercitato nei tre anni precedenti altra attività d’impresa o di lavoro autonomo e che, al contempo, la nuova attività non si configuri quale mera prosecuzione di quella precedentemente svolta come lavoratore autonomo o dipendente.In particolare, per quanto concerne il requisito della mancata prosecuzione dell’attività, in assenza di chiarimenti interpretativi da parte dell’amministrazione finanziaria, tale presupposto non può ritenersi integrato nel caso descritto dal quesito, dal momento che è stata nuovamente intrapresa la medesima attività precedentemente cessata.

[2140][412173]

Nessun obbligo di bollettario

per la fattura cartacea

Un artigiano forfettario deve emettere una fattura cartacea. È obbligato a utilizzare fatture fiscali prenumerate oppure può emettere una normale fattura cartacea, riportando la dicitura corretta del regime forfettario?

G.A.PERUGIA

Salvo il caso in cui la fattura debba essere emessa verso un soggetto della pubblica amministrazione, con conseguente obbligo di emissione in formato elettronico, nelle restanti ipotesi i soggetti che si avvalgono del regime forfettario possono documentare le operazioni effettuate mediante rilascio di fattura cartacea.

Questo adempimento non presuppone necessariamente l’utilizzo di un bollettario prenumerato, essendo possibile redigere il documento in qualsiasi altra modalità analogica.Resta ferma la necessità di indicare sia i dati richiesti, a norma del secondo comma dell’articolo 21 del Dpr 633/1972, sia l’annotazione in merito alla riconducibilità dell’operazione al regime forfettario (articolo 1, commi da 54 a 90, della legge 190/2014, di Stabilità per il 2015).

Redditi di lavoro autonomo

A cura di

Stefano Mazzocchi

[2141][409345]

Accesso al regime impatriati

per i rientri in Italia del 2020

Un cittadino italiano ha trasferito nel 2017 la residenza in Inghilterra, dove ha prestato attività lavorativa dal settembre di quell’anno fino alla metà di maggio 2020. In Italia ha mantenuto una casa di proprietà data in locazione in regime di cedolare secca, presentando la dichiarazione dei redditi.

Nel luglio 2020 questo soggetto ha trasferito la residenza in Italia e da luglio e dicembre del medesimo anno è stato titolare di una borsa di studio universitaria esentasse. Nello stesso periodo ha effettuato alcune prestazioni occasionali per uno studio di ingegneria. Ad aprile 2021, poi, ha deciso di aprire la partita Iva come professionista.

Questo soggetto può fruire del regime impatriati?

E.P.CAGLIARI

La risposta è positiva. Ai soggetti che acquisiscono la residenza fiscale in Italia a partire dal periodo d’imposta 2020 (come nel caso in esame) è applicabile il regime speciale per i lavoratori impatriati previsto dall’articolo 16 del Dlgs 147/2015, come modificato dall’articolo 5 del decreto Crescita (Dl 34/2019, convertito in legge 58/2019), vale a dire la tassazione nel limite del 30% dei redditi di lavoro prodotti in Italia, al verificarsi di determinate condizioni.Nel caso prospettato si verificano le ulteriori condizioni previste dalla norma, cioè:

– non essere stati residenti in Italia nei due periodi d’imposta antecedenti al trasferimento (il contribuente, infatti, ha trasferito la residenza nel Regno Unito nel 2017). Al riguardo si veda anche la risoluzione 51/E/2018, che ha chiarito che la residenza all’estero per almeno due periodi d’imposta è sufficiente a integrare il requisito della non residenza in Italia;

– l’avere svolto attività lavorativa prevalentemente in Italia (borsa di studio e prestazioni occasionali).

Si evidenzia che occorre l’impegno da parte del contribuente di risiedere in Italia per almeno due anni, a pena di decadenza dall’agevolazione (articolo 3 del Dm 26 maggio 2016; circolare 33/E/2020).

Infine, in base all’articolo 16, comma 3, del Dlgs 147/2015, il contribuente può fruire dell’agevolazione dal periodo d’imposta in cui acquisisce la residenza fiscale e per i quattro periodi d’imposta successivi.

A cura di

Paolo Meneghetti

[2142][410832]

Il professionista «ordinario»

che fattura ante cessazione

Un architetto ha cessato la propria attività il 31 dicembre 2020, fatturando le prestazioni non ancora incassate e anticipando quindi la relativa Iva.

Ai fini Irpef tali compensi, riscossi nel 2021, dovranno anch’essi essere dichiarati anticipatamente (nella dichiarazione per i redditi 2020) o dovranno essere dichiarati nell’anno della riscossione (2021)?In merito alle ritenute che verranno certificate nel 2021, come è bene comportarsi?

D.B.MILANO

La posizione dell’agenzia delle Entrate rispetto alla cessazione dell’attività da parte di un professionista è chiara: non è possibile cessare l’attività se non dopo avere incassato i crediti. In via eccezionale, con la risoluzione 232/E/2009, le Entrate hanno ammesso che la cessazione dell’attività possa avvenire prima di aver incassato i crediti, ma a condizione che sia anticipato il versamento dell’Iva sui medesimi previa emissione di fattura, anch’essa anticipata. In questo documento di prassi, tuttavia, non è contenuta alcuna considerazione sul fronte delle imposte sul reddito.

Nel caso in esame il professionista, che si presume applicare il regime ordinario (dato che non si qualifica come forfettario), ha rispettato l’indicazione della risoluzione citata, rimanendo però in dubbio rispetto alle imposte sul reddito.La conseguenza logica dell’anticipazione delle imposte dovute sui crediti non incassati porta a ritenere che non solo l’Iva ma anche l’imponibile reddituale debba/possa essere dichiarato nell’anno di cessazione (2020, nel caso in esame). In questo senso si è espressa la circolare 10/E/2016, che tuttavia si è limitata a esaminare il caso del soggetto forfettario senza prendere in considerazione quello in regime ordinario.Aderendo alla tesi qui proposta, cioè quella dell’anticipata tassazione del compenso nel 2020, poi si porrà il tema dello scomputo della ritenuta che verrà operata nel 2021. Al riguardo l’articolo 22 del Tuir (Dpr 917/1986) afferma la possibilità di scomputare le ritenute operate nell’anno successivo, ma prima della stesura del modello Redditi, dal reddito del periodo oggetto della stessa dichiarazione dei redditi. Se le ritenute saranno operate dopo la consegna del modello Redditi per il 2020, resterà comunque la possibilità di scomputarle dal reddito complessivo del periodo in cui esse vengono operate.

Ravvedimento operoso

A cura di

Rosanna Acierno

[2143][411795]

Una nuova dichiarazione

usando il modello corretto

L’anno scorso ho presentato il modello 730 relativo ai redditi percepiti nel 2019. Ora mi sono accorta che, essendo titolare di partita Iva, dovevo presentare il modello Redditi Pf. Non ho variazioni di imponibile e, di conseguenza, di imposte.

Posso presentare una dichiarazione integrativa? Come calcolo la sanzione?

P.L.MANTOVA

Nel corso di Telefisco 2021, l’agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di dichiarazione presentata su modello conforme a quello approvato con atto amministrativo, ma diverso da quello prescritto per la propria categoria di appartenenza soggettiva, la dichiarazione deve considerarsi irregolare o inesatta, e non nulla. Sempre ad avviso dell’Agenzia, la dichiarazione irregolare o inesatta può essere emendata utilizzando il modello corretto (nel caso di specie, Redditi Pf 2020), mediante ravvedimento operoso.

La sanzione applicabile, salvo che sia configurabile anche una infedeltà dichiarativa, è quella prevista dall’articolo 8 del Dlgs 471/1997 per i vizi di forma, e va da 250 a 2.500 euro, con le riduzioni previste dall’articolo 13 del Dlgs 472/1997. Pertanto, nel caso del quesito, occorrerà rimuovere l’irregolarità e, dunque, presentare una nuova dichiarazione utilizzando il modello Redditi Pf 2020 e pagare la sanzione di 250 euro ridotta in una misura che può variare da un nono a un quinto, a seconda di quando il ravvedimento viene posto in essere, con codice tributo 8911. Infine, trattandosi di sanzione non connessa all’evasione d’imposta, non occorre pagare gli interessi legali, come prevede l’articolo 2, comma 3 del Dlgs 472/1997.

[2144][411199]

I rimedi da mettere in campo

per la compensazione errata

Una società riceve nel 2021 un invito dall’agenzia delle Entrate a presentare la documentazione per un credito per ricerca e sviluppo utilizzato in compensazione nel 2017.

Dalla documentazione emerge che la somma compensata eccedeva quella effettivamente spettante per un importo pari a 30mila euro.

La società, che ha un ulteriore credito, nel 2021, pari a 40mila euro, vorrebbe, prima che l’Ufficio rilevi l’errata compensazione, effettuare il ravvedimento operoso pagando sanzioni e interessi, per poi compensare il tutto con il nuovo credito.

Si chiede se si potrà procedere in tal senso e se sono previste anche sanzioni penali.

G.E.MACERATA

Si premette che l’articolo 10–quater, commi 1 e 2, del Dlgs 74/2000 disciplina il reato di indebita compensazione, prevedendo la reclusione da sei mesi a due anni per colui che, pur essendone obbligato, non versa le imposte dovute utilizzando in compensazione, ex articolo 17 del Dlgs 241/1997, crediti non spettanti, per un importo annuo superiore a 50mila euro, oppure la reclusione da un anno e sei mesi a sei anni per colui che non versa le somme dovute utilizzando in compensazione, sempre ex articolo 17 citato, crediti inesistenti per un importo annuo superiore ai 50mila euro. La condotta si concretizza con la trasmissione del modello F24 in cui vengono indicati crediti insussistenti, o non spettanti, che vengono portati in compensazione con i debiti indicati nello stesso.

Fatta questa premessa, dunque, laddove l’Ufficio abbia provveduto a disconoscere per un singolo anno di imposta il credito per Ricerca e sviluppo compensato per un importo inferiore a 50mila euro, non è configurabile alcun reato e, dunque, non saranno applicabili le relative sanzioni penali.

Inoltre, come precisato dalla stessa agenzia delle Entrate con la circolare 31/2020, il ravvedimento operoso può avvenire anche nel caso di contestazione di crediti inesistenti indebitamente compensati, fino alla notifica dell’atto impositivo e facendo riferimento alla sanzione minima del 100% del credito compensato indebitamente.

Tuttavia, prudenzialmente, al fine di evitare l’eventuale futuro disconoscimento del ravvedimento, si consiglia di provvedere al versamento diretto delle somme dovute a titolo di restituzione del credito inesistente, sanzioni ridotte e interessi, e non mediante compensazione di un credito per ricerca e sviluppo relativo a un altro anno di imposta, in quanto, con molta probabilità, sarà anch’esso oggetto di controllo e di eventuale contestazione.

Iva

A cura di

Giorgio Confente

[2145][411152]

Fuori dall’Oss l’e–commerce

tra venditori e clienti in Italia

Una società italiana, che fa vendite a distanza a consumatori finali nazionali avvalendosi di piattaforme online, è soggetta alla disciplina Iva Oss (One stop shot) in vigore dal 1° luglio 2021?

A.S. Andria

La risposta è negativa. Le vendite a distanza verso consumatori finali nazionali non rientrano tra quelle che transitano dal sistema Oss (One stop shop). Le novità in vigore dal 1° luglio 2021 – introdotte dal Dlgs 83/2021, che recepisce le direttive in materia di Iva nel commercio elettronico (direttive 2017/2455/Ue e 2019/1995/Ue) – riguardano esclusivamente le vendite a distanza nei confronti di consumatori finali stabiliti in un Paese Ue diverso da quello del fornitore.

Quindi, nel caso di operatori italiani le vendite online a privati Ue transitano sul portale Oss nella dichiarazione Iva Oss, mentre quelle a clienti italiani entrano nell’ordinaria dichiarazione Iva.

[2146][412197]

L’aliquota applicabile

sulla vendita di ricci di mare

Una società esercita il commercio all’ingrosso e al dettaglio di pesce, crostacei e, in generale, di prodotti della pesca. Per la vendita del prodotto “ricci di mare” è possibile applicare l’aliquota Iva al 10 per cento, considerata la tabella A, parte III, lettera 10–bis, del Dpr 633/1972?

F.F.ROMA

L’aliquota Iva per la cessione dei ricci di mare dovrebbe essere quella ordinaria del 22 per cento.

Il numero 10–bis della tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/1972, si riferisce ai pesci, crostacei e molluschi rientranti nell’ambito delle sottovoci doganali 03.01, 03.02 e 03.03. I ricci di mare, invece, rientrano nel codice 03.08.

Una conferma dell’applicabilità dell’aliquota Iva ordinaria si può desumere anche dall’interrogazione della tariffa doganale d’uso integrata (Taric–Tariffa integrata comunitaria) con i codici di nomenclatura combinata abbinati ai ricci di mare. In ogni caso, per una indicazione ufficiale sulla corretta aliquota da applicare in questo caso, si suggerisce di presentare un’istanza di interpello alla direzione regionale competente dell’agenzia delle Entrate.

[2147][412030]

Senza imposta il riaddebito

delle multe al dipendente

Sono un dipendente di un’azienda privata e mi occupo di vendite, recandomi dai clienti con un auto aziendale. Ogni volta che arriva una contravvenzione al Codice della strada, l’azienda paga direttamente la multa e poi rifattura l’importo ai dipendenti aggiungendo l’Iva.

Vorrei sapere se è corretto applicare l’Iva, dato che una multa non è uno scambio di beni e di servizi.

F.B.FERRARA

La risposta è negativa e l’osservazione del lettore è corretta.

L’addebito della contravvenzione stradale al dipendente non dev’essere assoggettato a Iva, in quanto si tratta di una somma cui non corrisponde “a monte” alcuna cessione di beni o prestazione di servizi (articoli 2 e 3 del Dpr 633/1972). Più specificamente, la somma può essere fatturata in regime di esclusione da Iva ex articolo 15, n. 1, del Dpr 633/1972, stante la sua evidente natura risarcitoria.

Imposta di successione e donazione

A cura di

Vincenzo Pappa Monteforte

[2148][411712]

Così si determina il valore

della quota di Srl da donare

In merito alla donazione da nonno a nipote di una quota sociale in una Srl, come è determinato il valore della quota di partecipazione donata?

C.M.NAPOLI

In via preliminare, bisogna evidenziare che il rapporto di parentela esistente tra donante e donatario è indifferente quanto al valore da attribuire al bene donato, rilevando esclusivamente ai fini delle aliquote applicabili al trasferimento.

Circa il valore della quota di partecipazione in una società a responsabilità limitata – in base all’articolo 16, primo comma, del Dlgs 346/1990, applicabile anche alle donazioni ex articolo 56, quarto comma, dello stesso provvedimento – occorre fare riferimento alla frazione di patrimonio netto risultante dall’ultimo bilancio, adeguato ai mutamenti sopravvenuti tra la data di chiusura dell’esercizio (al quale il bilancio medesimo si riferisce) e la data della donazione (in giurisprudenza si veda, per tutte, la sentenza della Cassazione 17062 del 10 luglio 2013).

[2149][408999]

Un usufrutto «gratuito»

equiparato alla donazione

Una nonna intende cedere a titolo gratuito l’usufrutto della sua seconda casa alla madre di suo nipote (compagna di suo figlio). L’usufrutto durerebbe fino al compimento del 18° anno di vita del nipote. Nell’abitazione in questione risiederebbero solo la madre e il bambino. Si tratta di una donazione? Quali imposte o costi gravano su questa operazione?

M.T. – Rovigo

La distinzione tra donazione e cessione a titolo gratuito si fonda sullo spirito di liberalità che caratterizza la prima, quando la seconda può avere gli scopi più vari (si veda Cassazione, ordinanza 10443 del 15 aprile 2019).

In assenza di corrispettivo, sotto il profilo fiscale la costituzione del diritto di usufrutto a tempo determinato si configura – tenuto conto dell’ambito di applicazione del Dlgs 346/1990, volto a disciplinare anche i trasferimenti “a titolo gratuito” – come donazione e sconta le imposte proprie di un tale tipo contrattuale. Per i beni immobili si applicano l’imposta di donazione (aliquote e franchigie sono determinate dal rapporto di parentela tra beneficiario e donante), l’imposta catastale (1 per cento), l’imposta ipotecaria (2 per cento), oltre all’imposta di bollo (230 euro), ai tributi speciali catastali (55 euro) e alla tassa ipotecaria (35 euro).

Le imposte ipo–catastali sono in misura fissa (200 euro ciascuna) nell’ipotesi in cui ricorrano per il beneficiario del trasferimento i presupposti delle agevolazioni “prima casa”.

Nella fattispecie in esame, infine, manca qualsiasi rapporto di parentela o affinità tra le parti: la beneficiaria è “solo” compagna del figlio della disponente e, in quanto tale, non fruisce di agevolazioni neanche a seguito dell’entrata in vigore della legge 76/2016 («Regolamentazione delle unioni civili tra persone dello stesso sesso e disciplina delle convivenze»). Pertanto, l’aliquota da applicare per il calcolo dell’imposta di donazione è pari all’8% e riguarda l’intero valore del diritto trasferito, non essendo previste franchigie.

Enti non profit

e onlus

A cura di

Romano Mosconi

[2150][409707]

L’associazione commercianti

non deve iscriversi al Runts

Un’associazione commercianti della mia città svolge attività promozionale a favore degli associati senza scopo di lucro. È stata costituita con atto di scrittura privata autenticata, registrato all’agenzia delle Entrate.

Tale associazione è soggetta all’iscrizione al Runts (Registro unico nazionale del terzo settore) oppure può continuare a operare come ha fatto finora? Nel caso in cui decidesse di svolgere anche parzialmente attività commerciale, sarebbe obbligata a iscriversi al Runts?

L.C.LECCE

L’associazione può continuare a svolgere la propria attività senza prevedere l’iscrizione al Runts, in quanto l’obbligo di iscrizione vige attualmente solo per organismi di volontariato (Odv) e associazioni di promozione sociale (Aps), iscritti nei rispettivi registri.

La diretta conseguenza della mancata iscrizione al Runts consiste nel perdere le condizioni di favore fiscale concesse agli enti non commerciali. Ne consegue che tutte le entrate saranno considerate fiscalmente imponibili.

[2151][411966]

Come vanno documentati

i costi di trasferta dell’Asd

Una società sportiva dilettantistica a responsabilità limitata, quindi in contabilità ordinaria, sostiene costi per i pasti al ristorante e per il soggiorno in albergo degli atleti in trasferta. Tali costi sono deducibili? L’Iva è detraibile?

L.F.PIACENZA

Dovendo ritenere che le spese di trasferta degli atleti siano inerenti all’attività dell’associazione sportiva dilettantistica (Asd), i relativi costi per pasti e soggiorno saranno deducibili e la corrispondente Iva sarà totalmente detraibile.

A tali fini, è necessaria la corretta documentazione di queste spese, che dovrà essere fornita tramite fattura intestata alla Asd, con riferimento al rappresentante della stessa che guida la trasferta. La descrizione della spesa dovrà fare poi riferimento al numero degli atleti in trasferta e all’oggetto di quest’ultima.

[2152][410531]

Il proprietario della rivista

si iscrive al Registro stampa

Una piccola associazione culturale non riconosciuta vorrebbe avviare una rivista.

È possibile far figurare l’associazione come proprietaria della rivista in sede di iscrizione al Registro della stampa, nonostante l’ente non abbia personalità giuridica, oppure in questi casi è necessario attribuire la proprietà del periodico a uno dei membri dell’associazione?

L.B.VERBANIA

Per la registrazione al Registro della stampa, in base all’articolo 5 della legge 47/1948 («Disposizioni sulla stampa»), è necessaria l’indicazione della persona fisica o giuridica proprietaria della rivista da pubblicare. Ne segue che, nel caso di un’associazione priva di personalità giuridica, dovrà essere individuato il proprietario in uno dei soci dell’associazione.

Condominio

A cura di

Augusto Cirla

[2153][412373]

Spese deliberate ante rogito,

è il venditore a risponderne

Con atto notarile in data 15 luglio 2021 ho venduto un appartamento facente parte di un condominio di 16 alloggi.

Il nuovo proprietario rifiuta di pagare quote relative a lavori straordinari deliberati in data 24 aprile 2021, ma non ancora iniziati. Specifico che i lavori sono stati deliberati nella data indicata, ma la ripartizione delle quote è stata comunicata solo il 5 agosto 2021 dall’amministratore condominiale.

Gli accordi tra le parti, anche se non menzionati nell’atto di vendita, prevedevano che tali lavori sarebbero stati a carico del compratore.

A chi spetta pagare le quote dei lavori deliberati prima della compravendita ma ripartiti dopo il cambio di proprietà? I benefici per lavori di ristrutturazione sono a carico di chi versa le quote o di chi è proprietario alla data della delibera, oppure, ancora, di chi è proprietario alla data della ripartizione delle quote?

M.F.SALERNO

I lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori stessi furono deliberati, ossia sottoposti al vaglio dell’assemblea e da questa votati, a nulla rilevando la data di effettivo inizio dei lavori oppure quella in cui la spesa è stata ripartita tra i condòmini. Pertanto, in caso di compravendita di un appartamento intervenuta successivamente alla delibera, dei lavori eseguiti dopo la stipula del contratto di compravendita si deve far carico comunque il venditore (tra le tante, Cassazione, n. 11199 del 28 aprile 2021).

Si deve però fare riferimento non già a quella delibera che ha solo programmato l’esecuzione dei lavori (cosiddetta delibera programmatica), bensì a quella con cui è stato definitivamente dato all’amministratore l’incarico di sottoscrivere il contratto di appalto con la ditta esecutrice dei lavori, scelta dall’assemblea a seguito della discussione sui vari preventivi.

Non è esclusa, inoltre, la possibilità per le parti di accordarsi diversamente, riportando l’accordo nel rogito di compravendita (cosa che non sembra essere avvenuta nel caso in questione), così da porre i costi degli interventi straordinari, benché deliberati prima della stipula dell’atto, a carico della parte acquirente. Simile intesa ha effetti solo tra venditore e acquirente e non è opponibile al condominio, sicché l’amministratore, in forza della solidarietà passiva tra il precedente e l’attuale condomino, potrà comunque pretendere il pagamento indifferentemente dall’uno o dall’altro.

I benefici fiscali previsti per i lavori straordinari vanno a favore di colui che ha sopportato l’esborso.

[2154][412001]

I lavori straordinari privi

di autorizzazione comunale

Il condominio dove risiedo ha deliberato lavori di straordinaria manutenzione per il rifacimento del tetto, dopodiché i lavori sono stati eseguiti. Io non ho versato la quota di mia spettanza, perché non è stata richiesta in Comune l’autorizzazione a eseguire l’intervento in questione. Il Comune si è già espresso chiedendo all’amministratore del condominio di regolarizzare la pratica con una sanatoria. Già a suo tempo avevo avvisato l’amministratore che occorreva una Scia (segnalazione certificata di inizio attività) e che avrei pagato solo dopo la regolarizzazione della posizione del condominio.

Questi lavori sono, tra l’altro, soggetti a detrazione fiscale del 50 per cento, per accedere alla quale occorre consegnare all’agenzia delle Entrate anche i documenti di concessione edilizia.

Ho diritto di pagare solo quando verrà regolarizzato l’abuso edilizio o devo egualmente saldare la quota a me spettante? Può il condominio, tramite un legale, farmi causa con ingiunzione di pagamento prima di avere sanato l’abuso?

T.F.BOLZANO

La mancata autorizzazione da parte del Comune all’esecuzione dei lavori straordinari legittimamente deliberati dall’assemblea non autorizza il singolo condomino a sospendere il pagamento della quota di spesa a suo carico, ancor più se l’intervento è stato comunque poi eseguito. La sospensione del pagamento può trovare semmai fondamento solo qualora il condomino abbia provveduto a impugnare davanti all’autorità giudiziaria, a norma dell’articolo 1137 del Codice civile, la delibera con cui l’assemblea ha deciso di dare corso ai lavori pur in difetto dei presupposti urbanistici richiesti. Il che porta a ritenere molto probabile che, nel persistere della morosità del condomino, l’amministratore proceda a mezzo di un legale al recupero coatto della quota non versata, con aggravio di spese a carico del debitore: ciò in esecuzione dello specifico dovere impostogli dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Nel caso in questione, peraltro, lo stesso Comune ha invitato l’amministratore a provvedere a sanare la riscontrata irregolarità, così che nulla impedirà ai condòmini di fruire delle detrazioni fiscali, subordinatamente, però, alla presentazione all’amministrazione finanziaria della copia conforme del provvedimento di sanatoria, entro sei mesi dalla sua notifica, a pena di decadenza dai benefici.

Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalla normativa, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza.

A cura di

Pierantonio Lisi

[2155][410188]

Con il distacco non si rinuncia

alla proprietà degli impianti

Sono proprietario di una villetta a schiera in un complesso di tre villette. L’impianto idraulico, molto vecchio, è costituito da un unico contatore e da una tubazione che attraversa tutte e tre le villette. Ho intenzione di installare un contatore di acqua autonomo e sostituire l’intera tubazione della mia villetta.

Se i proprietari delle altre due unità non procederanno come me, sarà necessario mantenere le tubazioni esistenti per consentire l’afflusso di acqua dall’attuale unico contatore esclusivamente a beneficio dei due intestatari? In caso affermativo, qualora la vecchia tubazione dovesse causare dei danni, il relativo costo sarebbe a carico solo dei due proprietari che continueranno a fruire di tale tubazione?

F.C.ROMA

Il singolo condomino non può rimuovere le tubazioni idriche comuni e non può nemmeno rinunciare alla proprietà comune del vecchio impianto, sottrarsi alla partecipazione alle spese per la conservazione o ritenersi sollevato dalle responsabilità connesse alla sua custodia.

Il vecchio impianto idrico che serve le tre villette, infatti, è una parte comune (articolo 1117–bis del Codice civile) e, pertanto, per esso valgono le regole dettate dall’articolo 1118 («Diritti dei partecipanti sulle cose comuni») del Codice civile. In base a tale norma il singolo condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle relative spese.

Il distacco è possibile e non richiede il consenso degli altri condòmini o una deliberazione dell’assemblea, ma dev’essere comunicato agli altri condòmini (in mancanza di un amministratore), in modo che chi si distacca possa essere esonerato dalle spese connesse ai consumi, restando obbligato a contribuire agli oneri fissi. Occorre tenere presente, infatti, che in nessun caso il distacco può determinare un aggravio di spese per gli altri condòmini, in analogia a quanto prescritto in materia di impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento dall’articolo 1118, terzo comma, del Codice civile. Ai fini di una corretta tariffazione, inoltre, si deve comunicare il distacco all’ente gestore dei servizi idrici.

[2156][410958]

Quietanza da rilasciare anche

per quote pagate con bonifico

Nel condominio dove abito provvedo al versamento delle quote condominiali tramite bonifico bancario. Ho chiesto all’amministratore le ricevute di pagamento e mi è stato risposto che, poiché le rate condominiali sono state pagate mediante bonifico bancario, è lo stesso bonifico a fungere da ricevuta e non va rilasciata alcuna ricevuta.

È corretta l’affermazione dell’amministratore?

C.I.NAPOLI

Il debitore che procede al pagamento ha sempre diritto di chiedere e di ottenere, a proprie spese, una quietanza (articolo 1199 del Codice civile), anche quando sia in condizioni di dimostrare in altro modo, per esempio mediante la documentazione bancaria a sua disposizione, di avere adempiuto al pagamento.

Si segnala, poi, che le ricevute per le spese condominiali sono esenti dall’imposta di bollo, a differenza, per esempio, delle ricevute per il pagamento dei canoni di locazione (articolo 13 della tariffa allegata al Dpr 642/1972). Le spese per la quietanza, quindi, sono irrisorie e il condomino può chiederla assumendosene l’onere.

A cura di

Giuseppe Mantarro

[2157][411598]

Non c’è diritto del venditore

ad avere i documenti contabili

Qualche mese fa ho venduto l’appartamento in cui abitavo. Successivamente il condominio ha ricavato 50mila euro dalla vendita all’asta di un bene di proprietà di un condomino moroso.

Vorrei sapere se, con l’approvazione del prossimo bilancio, può essermi riconosciuta una parte del ricavato, pur avendo io perso lo “status” di condomino, e se l’amministratore è tenuto a fornirmi la relativa documentazione contabile.

V.A. – Napoli

In tema di condominio, così come correttamente precisato dal lettore, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e, conseguentemente, tutti i relativi diritti.

In particolare, con la sentenza 23345/2008, la Cassazione ha statuito che, «in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa». Pertanto, dai princìpi appena citati emerge che l’amministratore di condominio non sarà tenuto a fornire la documentazione contabile relativa alla vendita e al riparto del ricavato al venditore, in quanto questi, non essendo più legittimato, potrebbe far valere le proprie ragioni attraverso l’acquirente, il quale, subentrando, ha appunto acquisito lo status di condomino.

Resta, comunque, inteso che i rapporti giuridici tra venditore e acquirente dovrebbero essere già stati disciplinati nel rogito e che il venditore potrà sempre far valere le proprie ragioni nelle sedi più opportune.

A cura di

Matteo Rezzonico

[2158][412460]

Paga la caldaia temporanea

solamente chi ne può fruire

Vivo in un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato, dal quale mi sono distaccato due anni fa.

L’amministratore ha chiesto l’installazione di una caldaia a noleggio, nel mese di febbraio di quest’anno, che è stata utilizzata temporaneamente per chiudere la stagione invernale in quanto la caldaia centralizzata non era più funzionante.

Vorrei sapere se le spese della caldaia “temporanea” (la quale, evidenzio tra l’altro, non è dimensionata per scaldare anche il nostro appartamento) devono essere suddivise tra tutti i condòmini oppure solo tra quelli ancora collegati all’impianto centralizzato.

Qualora la spesa debba essere addebitata anche alla mia proprietà, con quale criterio va ripartita?

L.R.VERONA

Salvo esame del caso in concreto e del regolamento condominiale contrattuale (se esistente), le spese sostenute per il noleggio e l’installazione di una caldaia “temporanea” devono ritenersi limitate ai condòmini che fruiscono del servizio (e non anche al condomino che si sia distaccato dall’impianto centralizzato). Si tratta infatti di spese che attengono alla gestione del condominio e del servizio, e non alla manutenzione/conservazione dell’impianto.

Pure le spese di consumo involontarie dovute alle dispersioni non possono essere accollate al lettore, posto che la caldaia “temporanea” – secondo quanto da egli affermato – non è in grado di servire anche la sua unità abitativa.

Resta fermo che il condomino distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, salvo patto contrario, rimane tenuto – ex articolo 1118, ultimo comma, del Codice civile – al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto stesso e per la relativa conservazione e messa a norma. Inoltre, secondo la giurisprudenza – salvo patto contrario o casi particolari – questo soggetto è anche tenuto a partecipare alle spese per la sostituzione della caldaia (Cassazione, sentenza 23756 del 22 novembre 2016). Tali spese andranno ripartite in base ai millesimi di proprietà.

[2159][411267]

L’estensione dell’utilizzo

di ascensori «agevolati»

In un condominio è stato installato l’ascensore, per un costo complessivo di 100mila euro. Su 15 condòmini, solo sette hanno aderito a questa innovazione. È stato stipulato un contratto con sconto in fattura e la spesa totale per i sette condòmini è stata di 60mila euro.

Se in futuro un condomino volesse partecipare all’uso dell’ascensore, la rivalutazione della spesa dovrebbe essere calcolata su 100mila o su 60mila euro?

V.B.GENOVA

Nel caso descritto, qualora alcuni condòmini intendano partecipare in un momento successivo all’innovazione a norma dell’articolo 1121, comma 3, del Codice civile, vale a dire all’installazione dell’ascensore per cui si fruisce di benefici fiscali e dello sconto in fattura, la somma su cui calcolare la rivalutazione monetaria è di 60mila euro.

Sul tema della partecipazione successiva dei condòmini alla spesa per l’installazione dell’ascensore, si è pronunciato il giudice di pace di Bari (sentenza 5632 del 13 ottobre 2011), secondo cui, «in caso di installazione successiva dell’impianto di ascensore (condominiale, ndr), trattandosi di innovazione voluttuaria o eccessivamente gravosa, suscettibile di utilizzazione separata, per stabilire il criterio attraverso il quale determinare la contribuzione “pro quota” dei condòmini che intendono avvalersene successivamente, l’unico criterio è quello previsto dall’articolo 1123 del Codice civile, ossia la quota di ingresso deve essere determinata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, calcolando in primo luogo il costo complessivo dell’ascensore sopportato dal condomino che l’ha installato, rivalutato al momento della domanda; in secondo luogo a tale importo dovranno poi essere detratte le agevolazioni godute dal medesimo (nella specie, per invalidità civile); infine tale importo andrà ripartito tramite le tabelle millesimali generali rivalutate in relazione alla innovazione apportata».

Nello stesso senso si è pronunciato il Tribunale di Viterbo con la sentenza 984/2017, che fa riferimento al contributo ricevuto per l’eliminazione delle barriere architettoniche di cui alla legge 13/1989. In questa sentenza è stato, tra l’altro, specificato che il capitale dev’essere incrementato delle somme spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e decurtato del «deprezzamento in considerazione della vita trascorsa del manufatto dall’anno di costruzione», la cui entità può essere valutata solo caso per caso.

A cura di

Silvio Rivetti

[2160][410678]

Sopralluoghi per la facciata

senza violare il domicilio

Volevo sapere se per fruire del superbonus per il rifacimento della facciata/cappotto termico è necessario che tutti i condòmini accettino di far visionare gli interni del proprio appartamento dai tecnici della ditta appaltatrice.

S.P.ROMA

A prescindere in ogni caso dall’assenso o dal dissenso del condomino, espresso in assemblea in relazione agli interventi che comportano il superbonus, l’accesso del tecnico nell’alloggio di proprietà privata non può essere imposto contro la volontà del condomino, perché il domicilio personale è inviolabile (articolo 14 della Costituzione). L’unica modalità riconosciuta dall’ordinamento per permettere al tecnico di accedere all’alloggio, in assenza del permesso del condomino, è l’apposito ordine del giudice che l’amministratore dovrebbe richiedere in via d’urgenza, ex articolo 700 del Codice di procedura civile.

È lecito dubitare, tuttavia, che le ragioni tecniche che possono essere addotte a sostegno della necessità di un accesso di questo tipo siano tali da convincere l’autorità giudiziaria a superare il principio dell’inviolabilità del domicilio privato.

A cura di

Cesarina Vittoria Vegni

[2161][412137]

Antenna centralizzata, spese

suddivise secondo i millesimi

Un condominio è dotato di antenna centralizzata. Le spese di riparazione o di sostituzione di questa antenna devono essere ripartite in base ai millesimi o in base al numero di unità che a essa sono allacciate? Il regolamento condominiale non contiene regole in merito.

L.D.VICENZA

L’antenna centralizzata è un bene condominiale, secondo quanto stabilito dall’articolo 1117 («Parti comuni dell’edificio») del Codice civile, riformato dalla legge 220/2012.

Posto ciò, l’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese condominiali sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo le quote millesimali. La stessa norma fa salva la possibilità che una convenzione, intercorrente fra tutti i condòmini, possa derogare a questo criterio legale e stabilire una diversa modalità di suddivisione. Tale criterio vale anche in materia di antenna centralizzata, in quanto impianto condominiale.

Nel caso in esame, quindi, non si applicherà il criterio di ripartizione per il numero di unità che sono allacciate all’antenna, ma quello per millesimi di proprietà, salvo diverso unanime accordo.

Controversie

legali

A cura di

Daniele Ciuti

[2162][411453]

Se chi ha versato la caparra

«scopre» che c’è un’ipoteca

Mia figlia aveva fatto una proposta d’acquisto di un immobile a gennaio 2021. A fronte di un valore dell’immobile di 390.000 euro, aveva versato all’agenzia immobiliare un assegno di 5.000 euro intestato al proprietario. Nella proposta veniva evidenziato che la vendita era subordinata all’ottenimento del mutuo, e alla voce “libero da ipoteche e pignoramenti” l’agenzia apponeva la scritta “da verificare”.

La proposta veniva accettata dai proprietari e veniva fissata la data del compromesso davanti al notaio all’inizio di febbraio. Per quella data mia figlia aveva già preparato due assegni circolari per un valore di 70.000 euro, ma il notaio faceva notare, a tutti i presenti, che sull’immobile gravavano due ipoteche per un totale di 45.000 euro e, pertanto, sconsigliava di procedere alla stipula del preliminare, in quanto la banca non avrebbe rilasciato il mutuo.

Possiamo promuovere un’azione per inadempimento contrattuale, viste le spese sostenute?

L.S.ROMA

La proposta di acquisto si trasforma in contratto nel momento in cui l’accettazione perviene al proponente. Ciò premesso, e fermo restando che una risposta mirata non può prescindere dalla conoscenza specifica del contenuto di contratti, atti negoziali e/o giuridici, in termini generali si deve considerare che la somma versata a titolo di caparra al momento della sottoscrizione della proposta ha la funzione di autotutela della parti, sia per la corretta esecuzione del contratto che, di contro, per la possibilità di recedere in via stragiudiziale. Inoltre, in particolare, tale somma forfettizza il danno derivante alla parte costretta a recedere per l’inadempimento dell’altra.

L’articolo 1385, comma 2, del Codice civile stabilisce che, se è inadempiente la parte che ha dato la caparra, l’altra può recedere dal contratto trattenendo la caparra stessa; se invece è inadempiente la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere ed esigere il doppio della caparra. L’ultimo comma del citato articolo 1385 lascia tuttavia la facoltà alla parte adempiente di optare per la risoluzione del contratto, e in questo caso il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Nella fattispecie in esame, la clausola inserita nella proposta di acquisto sulla riserva di “verifica” della eventuale esistenza di trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli, una volta invece accertatane la sussistenza, potrebbe “salvare” il proprietario dall’eventuale responsabilità. L’esimente sarebbe tuttavia esclusa se il proponente potesse dimostrare che la controparte conosceva o avrebbe dovuto conoscere con l’ordinaria diligenza la iscrizione della formalità ipotecaria.

Una soluzione sicuramente più rapida e meno dispendiosa di una lite giudiziaria potrebbe rinvenirsi in un accordo che preveda, oltre alla restituzione della somma versata, il rimborso al proponente – da parte del proprietario – delle spese sostenute per predisporre la stipula del preliminare, presumibilmente notarili e correlate alle visure presso i registri immobiliari.

[2163][411738]

Pignoramento complicato

per conti correnti extra–Ue

Un soggetto vanta verso una persona fisica italiana un credito derivante da titolo esecutivo. Il debitore risulta incapiente in Italia, ma il creditore ha motivo di ritenere che possa detenere somme su un conto corrente in un Paese extra–Ue.

Il creditore avrebbe la possibilità di chiedere all’autorità giudiziaria italiana un’indagine nel Paese in questione, al fine di appurare l’esistenza del conto ed eventualmente di pignorare le somme ivi giacenti, per il soddisfacimento del suo credito?

M.S.VARESE

Trattandosi di rapporti fra privati, sono unicamente le parti ad avere la disponibilità a esperire indagini e acquisire informazioni – nei limiti delle possibilità consentite dalle diverse legislazioni nazionali – per verificare l’eventuale titolarità di conti correnti in Paesi esteri. In un procedimento civile il magistrato non può assumere a proprio carico l’interesse di una parte, anche se giuridicamente protetto, per compiere o demandare indagini. Eventualmente, l’autorità giudiziaria penale potrebbe chiedere accertamenti alla magistratura del Paese estero se li ritenesse necessari sotto un profilo penale, che tuttavia è solitamente estraneo a un normale rapporto obbligatorio di credito–debito.

Per quel che riguarda, poi, il pignoramento di un conto corrente acceso in una banca di un Paese extra–Ue, esso è astrattamente possibile, ma occorre dire che le difficoltà di ordine pratico sono rilevanti. Innanzitutto si tratterebbe di procedere all’identificazione del conto e, considerati i costi dell’azione giudiziaria che sconsigliano iniziative al buio, di verificarne la capienza. In secondo luogo, ci sarebbe da affrontare appunto l’iter giudiziario, che può andare dal riconoscimento del titolo giudiziale agli aspetti procedurali per assoggettare le somme del debitore all’esecuzione forzata, solitamente regolato da convenzioni multi–bilaterali o dalla normativa interna dello Stato estero oppure, ancora, da consuetudini.

Se il conto fosse invece acceso in una banca sita in un Paese appartenente all’Unione europea, in forza del regolamento (Ce) 1215/2012 nell’ambito di rapporti civili e commerciali, il titolo esecutivo giudiziale emesso dal giudice italiano avrebbe identica valenza anche nello Stato membro (articolo 39).

[2164][412525]

Partecipanti alla comunione:

i criteri di divisione dei costi

La mia proprietà abitativa fa parte di una comunione (non condominio) che coinvolge altri sei soggetti. La proprietà del cortile, che io utilizzo per via di una servitù di passo e per la quale corrispondo pro quota le spese di pulizia, illuminazione, Tosap e piccole manutenzioni, è di proprietà di uno dei sei soggetti.Questa estate si è reso necessario riparare la rete fognaria sottostante il cortile, nella quale scaricano le abitazioni di tutti gli altri soggetti appartenenti alla comunione, mentre la mia ha un allaccio alla rete fognaria indipendente, che non passa sotto il cortile ma segue una via diversa.Nella situazione descritta, è corretto che io debba pagare la quota di riparazione straordinaria della fognatura, dato che si tratta di un bene che non utilizzo?

P.M.NOVARA

Per fornire una risposta specifica occorrerebbe esaminare lo stato dei luoghi e avere conoscenza della natura della comunione e dei beni che ne fanno parte, nonché dell’oggetto e contenuto della servitù di passo.Ad ogni modo, la comunione si realizza sui beni comuni ai partecipanti (comproprietà), che sono tenuti a concorrere nelle spese di conservazione e manutenzione della cosa comune (articolo 1104 del Codice civile), in proporzione alle rispettive quote (articolo 1101, comma 2). La circostanza di possedere un allaccio alla rete fognaria autonomo e indipendente parrebbe quindi escludere il lettore dal concorso nelle spese di riparazione della rete fognaria comune agli altri partecipanti e dalla quale egli è invece escluso, a meno che i lavori non abbiano riguardato anche altre porzioni comuni.Tuttavia, sotto diverso profilo, la titolarità della servitù di passo potrebbe coinvolgere il lettore se la rottura della rete fognaria e il conseguente intervento di riparazione hanno interessato il cortile, sul quale esercita il diritto di passaggio. In questo caso, infatti, l’articolo 1069 del Codice civile stabilisce che le opere di conservazione della servitù spettano al proprietario del fondo dominante, salvo sia diversamente disposto nel titolo, e che alle spese partecipa anche il proprietario del fondo servente, se da queste trae vantaggio.

[2165][411915]

Il comodatario può destinare

l’immobile a casa vacanze

I comproprietari di un immobile vorrebbero darlo in comodato d’uso gratuito alla moglie di uno di loro e, a quest’ultima, vorrebbero dare anche la possibilità di locarlo come casa vacanze.La durata del comodato può essere indeterminata? È inoltre obbligatorio disporre della certificazione energetica?

C.P.IMPERIA

Con il contratto di comodato una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un uso o tempo determinato, con obbligo di restituire al termine del rapporto la medesima cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito (articolo 1803 del Codice civile) e il comodatario è tenuto a restituire il bene alla scadenza del termine o quando se ne è servito in base all’uso convenuto (articolo 1809). È tuttavia possibile stipulare un comodato senza determinazione della durata (cosiddetto precario, articolo 1810), nel qual caso la restituzione è dovuta a semplice richiesta del comodante.Colui che ha la disponibilità di fatto di un bene – come il comodatario che ne ha la detenzione qualificata – può disporne, salvo specifiche e contrarie previsioni pattizie, concedendolo in locazione o costituendo un altro rapporto obbligatorio (Cassazione, 13204/2010).Il proprietario, infine, è tenuto a consegnare l’Ape (attestato di prestazione energetica) in caso di compravendita, contratto di locazione, affitto o comodato di immobile (Dlgs 192/2005, articolo 6, n. 2). La mancanza dell’attestato non pregiudica la validità dell’atto, ma espone le parti (nella fattispecie, comodante e comodatario) al pagamento in solido di una sanzione amministrativa.

[2166][411730]

Contro le decisioni del Cnf

si ricorre in Cassazione

Per opporsi alle decisioni disciplinari emesse dal Consiglio nazionale forense, a quale tribunale bisogna rivolgersi? È possibile ricorrere alla mediazione internazionale gratuita?

A.V. – Salerno

A norma dell’articolo 36 della legge 247/2012 («Nuova disciplina dell’Ordinamento della professione forense»), il Consiglio nazionale forense (Cnf) ha competenza giurisdizionale sui reclami proposti contro le decisioni disciplinari dei Consigli distrettuali di disciplina. Il provvedimento del Cnf è notificato entro 30 giorni all’interessato, al pubblico ministero presso la Corte d’appello e presso il Tribunale della circoscrizione giudiziaria alla quale appartiene l’interessato, nonché al Consiglio dell’Ordine della medesima circoscrizione.Contro le sentenze del Cnf è ammesso ricorso da parte degli interessati e del pubblico ministero alle sezioni unite della Corte di cassazione entro 30 giorni dalla notificazione del provvedimento, esclusivamente per motivi di incompetenza, violazione di legge ed eccesso di potere (articolo 36, comma 6, della legge 247/2012; si veda anche la sentenza 13168/2021 delle sezioni unite della Cassazione). Il ricorso non ha effetto sospensivo, ma, su istanza del ricorrente, l’esecuzione può essere sospesa dalla Corte suprema in camera di consiglio.La procedura tipizzata normativamente non prevede pertanto la possibilità di ricorsi alternativi.

[2167][411549]

L’alloggio in comproprietà

e l’incarico per la vendita

A seguito di successione, io e altri 11 cugini siamo diventati comproprietari di un appartamento per la quota di un dodicesimo ciascuno. Verbalmente tutti e 12 siamo decisi a metterlo in vendita e si è stabilito di comune accordo che sarò io a scegliere l’agenzia immobiliare e a tenere i contatti con la medesima.Vorrei sapere se posso semplicemente firmare l’incarico di mediazione con l’agenzia oppure se serve avere una procura dagli altri 11 comproprietari.

M.R.BERGAMO

In caso di preliminare di vendita di bene indiviso in comunione tra più proprietari coeredi, la prestazione dei promittenti venditori ha natura indivisibile, poiché ciascun promittente venditore si obbliga non soltanto al trasferimento della propria quota, ma anche per gli altri comproprietari, considerata l’unitarietà della prestazione (Cassazione, 4013/2020 e 1866/2015). È quindi necessario che sin dal preliminare intervengano tutti i comproprietari, in proprio o con valida procura notarile o firma autenticata.

Circostanza diversa è, tuttavia, quella relativa al conferimento dell’incarico di mediazione da parte di un solo comproprietario, che non inficia di invalidità il negozio, con la consapevolezza che in sede di preliminare, appunto, dovranno intervenire gli altri coeredi e che, per quanto riguarda le obbligazioni correlate all’incarico, risponde esclusivamente e in proprio il sottoscrittore nei confronti sia del mediatore incaricato che del proponente l’acquisto, qualora gli altri (o alcuni degli altri) comproprietari non fossero più disponibili alla vendita.

La scrittura privata può avere efficacia tra i comproprietari, per una eventuale azione di regresso, ma è irrilevante nei confronti di terzi.

Successioni

e donazioni

A cura di

Vincenzo Pappa Monteforte

[2168][411 761]

Retratto successorio, il diritto

spetta solamente al coerede

Sono sposato dal 1991 in comunione dei beni. Mia moglie è coerede, insieme con due sorelle e per quote uguali, di un terreno edificabile. Le tre sorelle hanno presentato dichiarazione di successione e hanno messo in vendita il terreno. Io sono interessato all’acquisto.Se il terreno venisse venduto a un terzo, anche con la firma di mia moglie, ma senza che lei abbia ricevuto la notifica da parte delle sorelle, a norma dell’articolo 732 del Codice civile, potrei esercitare il retratto successorio e acquistare dal terzo il terreno?

F.P.PISA

La risposta è negativa. L’articolo 732 del Codice civile dispone che «il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione».Nel caso in esame, invece, l’alienazione riguarda il terreno edificabile, nella sua totalità, anche per la quota appartenente alla moglie del lettore, disposta a intervenire nell’atto di vendita, con conseguente “esclusione” di qualsiasi diritto di prelazione e/o retratto successorio. A maggior ragione per il marito della coerede, del tutto estraneo alla fattispecie disciplinata dal legislatore.

[2169][411724]

Il vedovo non deve canoni

sulla casa che già abitava

Mia sorella possedeva in comproprietà con il marito l’appartamento di residenza. Alla sua morte ho ereditato un sesto di questo appartamento, che è occupato dal vedovo, mio cognato, in ragione del riconosciuto diritto di abitazione.

Posso pretendere da mio cognato un affitto, considerato che l’appartamento in cui abita è per un sesto di mia proprietà?

R.G.MANTOVA

L’articolo 540 del Codice civile riconosce al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni. È, poi, l’articolo 1022 dello stesso Codice civile a precisare che «chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia».

Considerato il quadro normativo, il vedovo potrà continuare ad abitare l’appartamento di residenza, senza dover corrispondere alcunché al cognato, nonostante quest’ultimo sia comproprietario della casa compresa nel compendio ereditario.

[2170][411838]

Fuori da ogni responsabilità

chi rinuncia entro i 10 anni

Alla morte del padre, nel 2018, il figlio ha scoperto che il genitore ha venduto nel 2015 l’abitazione di famiglia e che sul conto corrente del defunto restavano solo pochi euro. Il padre non ha fatto testamento. Il figlio, unico eventuale erede legittimo, non ha intenzione di contestare l’operato né di avviare alcuna richiesta di riduzione, ma vuole procedere con la pratica per la rinuncia all’eredità entro i 10 anni dall’apertura della successione.

L’erede, nel 2018, non ha fatto alcuna dichiarazione di successione, né all’agenzia delle Entrate né ad altri enti, in quanto il padre era nullatenente, e ora è preoccupato perché teme di aver omesso qualche pratica. In caso di effettive inadempienze, come potrebbe l’erede sanare ora la situazione? La rinuncia all’eredità lo metterebbe al riparo da eventuali sanzioni?

P.M.TORINO

La rinuncia all’eredità fatta prima del decorso del termine prescrizionale decennale esclude qualsiasi responsabilità del figlio circa l’eredità paterna.

Ancora più radicalmente, la Corte di cassazione ha sostenuto che colui che ha rinunciato all’eredità non risponde dei debiti (tributari) del de cuius, anche qualora abbia presentato la dichiarazione di successione, poiché la facoltà esercitata dal beneficiario ha effetto retroattivo e consente a quest’ultimo di essere considerato come mai chiamato alla successione (Cassazione, ordinanza 21006 del 22 luglio 2021).

Tra l’altro, se la rinuncia all’eredità è fatta prima di qualsiasi richiesta di pagamento di debiti riferibili al de cuius, nessuna contestazione potrà essere mossa al figlio di questi.

[2171][411995]

La polizza per la convivente

e la tutela dei legittimari

Il mio convivente ha indicato me come beneficiaria in un contratto di assicurazione sulla vita in caso di suo decesso.

Nell’evenienza della morte del mio convivente, può l’unica erede, la figlia, avanzare pretese nei miei confronti sulla somma incassata dalla polizza?

C.C.NOVARA

È necessario considerare preliminarmente che, a norma dell’articolo 1920, terzo comma, del Codice civile (secondo cui «per effetto della designazione il terzo acquista un diritto proprio ai vantaggi dell’assicurazione»), l’assicurazione sulla vita non entra a far parte dell’asse ereditario. Sulla base di questa considerazione si può sostenere che gli indennizzi delle polizze vita sono esclusi dal compendio successorio, nonostante risultino correlati al decesso dell’assicurato.

Rimangono da considerare i premi delle polizze corrisposti da quest’ultimo, che possono assumere la natura di donazione indiretta e, in quanto tali, rientrare nella massa ereditaria. Secondo la Corte di legittimità (per tutte, Cassazione, 19 febbraio 2016, n. 3263), «nell’assicurazione sulla vita la designazione quale terzo beneficiario di persona non legata al designante da alcun vincolo di mantenimento o dipendenza economica deve presumersi, fino a prova contraria, compiuta a spirito di liberalità e costituisce una donazione indiretta». Quindi, quanto donato può essere rappresentato dai premi versati all’assicuratore (cosiddetto negozio–mezzo), mentre il pagamento dell’indennizzo da parte dell’assicuratore può integrare il risultato finale utile dell’operazione per il beneficiario (cosiddetto negozio–fine).

Nel caso in esame, però, tra terzo beneficiario della polizza e assicurato esiste un rapporto di convivenza, sulla cui tipologia non è possibile pronunciarsi, stante la mancata indicazione delle caratteristiche del legame e in particolare della “stabilità” richiesta dalla legge “Cirinnà” (articolo 1, comma 36, della legge 76/2016), che potrebbe orientare differentemente l’interprete.

In sintesi, la figlia del convivente, sempreché manchino i presupposti della convivenza stabile e si ecceda dall’assistenza (morale e) materiale richiesta dalla norma menzionata, potrà agire in riduzione in caso di lesione della quota di riserva da correlare – relativamente ai dati esposti – ai premi assicurativi pagati.

Privacy

A cura di

Marisa Marraffino

[2172][411932]

Possibile chiedere gli indirizzi

di condòmini residenti altrove

Sono proprietario di un appartamento in un condominio sito in una località turistica, utilizzato solamente durante le vacanze estive. Le riunioni condominiali si tengono solo nel mese di agosto, dopo di che ognuno ritorna nella sua località di residenza. In merito all’ultima riunione ho la necessità di trasmettere per iscritto a tutti gli altri condòmini alcune mie considerazioni sulle modalità di gestione della stessa, appena verrò in possesso del relativo verbale assembleare.

Posso rivolgermi all’amministratore del condominio per chiedere i vari indirizzi di residenza dei condòmini, in modo da inviare a ciascuno di loro le mie osservazioni?

A.M.CATANZARO

La risposta è positiva. Il singolo condomino ha diritto di accedere al registro di anagrafe condominiale, come disposto dall’articolo 1129, secondo comma, del Codice civile, facendone richiesta all’amministratore di condominio.

È infatti diritto di ogni condomino prendere gratuitamente visione e ottenere copia dei registri di cui all’articolo 1130, numeri 6 (registro di anagrafe condominiale) e 7 (registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità) del Codice civile, dietro semplice richiesta all’amministratore e rimborso della spesa.

Il registro di anagrafe condominiale contiene le generalità, gli indirizzi di residenza e/o di domicilio nonché i dati di contatto dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (conduttori, usufruttuari eccetera). L’amministratore non può rifiutarsi di far accedere al registro il condomino che ne faccia richiesta, in quanto le informazioni ivi contenute hanno proprio la finalità di rendere agevole la rintracciabilità dei soggetti titolari di diritti reali o di diritti personali di godimento degli immobili facenti parte del condominio.

L’articolo 1129 del Codice civile, per assicurare una più efficace attuazione di tale obbligo, specifica che l’amministratore, all’atto della nomina e a ogni suo rinnovo, deve comunicare ai condòmini luogo, giorno e ora in cui, previo appuntamento, possono esercitare il diritto di accesso e di estrazione di copia del registro di anagrafe condominiale. La comunicazione dei dati non costituisce quindi alcuna violazione della privacy, dato che l’accesso agli stessi è riconosciuto come un diritto di ogni condomino (Tribunale di Palermo, sentenza 5160/2021).

[2173][411931]

Non si possono conoscere

gli alloggi di altri irregolari

Un tecnico è stato incaricato dal condominio per verificare la fattibilità di alcuni lavori ai fini della fruizione del superbonus. L’edificio è formato da 20 appartamenti e il tecnico ha riscontrato che quattro di questi non sono in regola con le autorizzazioni comunali. I condòmini hanno diritto di sapere di quali appartamenti si tratta?

Il tecnico non vuole comunicare quali sono le unità non in regola né i nomi dei proprietari, invocando la normativa sulla privacy (Dlgs 193/2003).

P.S.TERAMO

La risposta è negativa. Il dato in questione esorbita da quelli che il singolo condomino ha il diritto di conoscere, ex articolo 1130, primo comma , n. 6, del Codice civile (generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio).

Il singolo condomino può conoscere anche i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, ossia la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Su quest’ultimo punto, il decreto “Destinazione Italia” (Dl 145/2013, convertito in legge 9/2014) ha precisato che i dati sulle condizioni di sicurezza si riferiscono esclusivamente alle parti comuni dell’edificio e non alle singole unità immobiliari, come prevedeva la forma originale dell’articolo riformato.

Pertanto, anche l’esistenza di eventuali irregolarità catastali o urbanistiche dei singoli appartamenti non è un dato che ogni condomino ha il diritto di conoscere.

Condono

edilizio

A cura di

Pasquale Mirto e Massimo Sanguini

[2174][410370]

I presupposti necessari

per il silenzio–assenso

Nei tempi previsti e nei modi indicati dalla legge, presentammo domanda al Comune in relazione a un fabbricato che aveva tutti i requisiti per ottenere la successiva concessione in sanatoria (legge 326/2003).

Dopo avere pagato gli oneri previsti, entro il 2004, e dopo aver integrato la pratica con perizie e altri atti al tempo necessari (sino al 2005), tutto è rimasto fermo per 16 anni.

Oggi ci siamo rivolti al Comune per definire la richiesta in sanatoria e l’ente – dopo tutti questi anni di silenzio – ci chiede, a integrazione di un versamento che in origine era di 690 euro circa (di cui purtroppo non troviamo la copia), una penale di 2mila euro e il pagamento di 18 anni di tributi arretrati (Ici/Imu, tassa rifiuti e acqua) con relative more.

L’ente locale ha comunicato che, se non paghiamo tutto entro 30 giorni, non rilascia la concessione. È una pretesa legittima?

Non dovrebbe essersi formato il silenzio–assenso, oppure non dovrebbe essere intervenuta la prescrizione?

A.D.PALERMO

A norma dell’articolo 32, comma 37, del Dl 269/2003 (convertito in legge 326/2003), il pagamento degli oneri di concessione, la presentazione della documentazione di cui al comma 35, della denuncia in Catasto, della denuncia ai fini dell’imposta comunale degli immobili di cui al Dlgs 504/1992, e, ove dovute, delle denunce ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e per l’occupazione del suolo pubblico, entro il 31 ottobre 2005, nonché il decorso del termine di 24 mesi da tale data senza l’adozione di un provvedimento negativo del Comune, equivalgono a titolo abilitativo edilizio in sanatoria.

In presenza dei presupposti citati, quindi, sulla domanda di condono potrebbe dirsi formato il silenzio–assenso, e le ulteriori richieste economiche legate al condono sarebbero prescritte. In assenza dei medesimi presupposti, invece, il silenzio–assenso non potrebbe dirsi formato e, pertanto, in mancanza di accoglimento della domanda di condono, il Comune, in linea di principio, potrebbe ancora chiedere quanto dovuto e non versato.

Nel caso concreto, però, sarebbe necessaria una verifica del titolo delle varie somme richieste – sanzioni, oneri di urbanizzazione, interessi – per valutare la legittimità o meno della pretesa ai fini della prescrizione.

Per quanto riguarda i tributi locali arretrati, va osservato che l’articolo 2, comma 41, della legge 350/2003 prevedeva – con riferimento all’Ici – che per i fabbricati oggetto della regolarizzazione degli illeciti edilizi l’imposta fosse dovuta «in ogni caso» con decorrenza dal 1° gennaio 2003 sulla base della rendita catastale attribuita a seguito della procedura di regolarizzazione, sempre che la data di ultimazione dei lavori o quella in cui il fabbricato veniva comunque utilizzato fosse antecedente.

Il versamento dell’imposta relativo a queste annualità è effettuato a titolo di acconto, salvo conguaglio, in due rate di uguale importo entro i termini ordinari di pagamento dell’imposta per l’anno 2004, in misura pari a due euro per ogni metro quadrato di opera edilizia regolarizzata per ogni anno di imposta.

In relazione all’Ici, la Cassazione ha ritenuto che l’articolo 2, comma 41, della legge 350/2003 sia norma speciale, dettata in deroga alle regole ordinarie di cui alla legge 296/2006, che impongono un periodo massimo di cinque anni a pena di decadenza (Cassazione, sentenza 8197/2021). La Corte ha quindi dichiarato legittimo il recupero fino al 2003, anche se gli accertamenti sono stati notificati oltre il termine ordinario di cinque anni.

Si dubita comunque della possibilità di intervenire oltre l’ordinario termine prescrizionale di 10 anni. Peraltro, a stretto rigore, la pretesa comunale dovrebbe limitarsi alla differenza tra l’imposta risultante dall’applicazione della rendita successivamente attribuita e l’imposta dovuta considerando i due euro per ogni metro quadrato. Si ritiene, infatti, che l’omesso versamento dell’imposta dovuta in via provvisoria, vada comunque assoggettato agli ordinari termini di accertamento.

Per gli altri tributi comunali, come la Tarsu, che sono dovuti per il semplice fatto di occupare locali, indipendentemente dalla loro conformità edilizia, occorre fare riferimento all’ordinario termine quinquennale, non essendo prevista alcuna deroga, a differenza di quanto avviene per l’Ici.

A cura di

Massimo Sanguini

[2175][411928]

Oneri concessori, il calcolo

parte dall’ok alla sanatoria

Riguardo a un condono edilizio del 1985, per il quale l’oblazione è stata già pagata, il Comune sta oggi facendo il conteggio degli oneri concessori per il rilascio della licenza in sanatoria.

Vorrei sapere se gli oneri vanno pagati a partire dalla data di presentazione della domanda di condono oppure si calcolano al momento della definizione del medesimo. Se riferiti al 1985, ci sarebbe un notevole aggravio, considerando gli anni trascorsi e il calcolo degli interessi.

C.V.ROMA

Il principio di carattere generale – anche recentemente confermato dal Consiglio di Stato – prevede che agli oneri concessori vanno applicate le tariffe vigenti al momento del rilascio del titolo edilizio in sanatoria, e non quelle vigenti al momento della presentazione della domanda di condono. Si ritiene che questo principio sia applicabile anche al caso descritto dal lettore, in quanto è soltanto con l’adozione del provvedimento di sanatoria che il manufatto diviene legittimo e, quindi, concorre alla formazione del carico urbanistico che costituisce il presupposto sostanziale del pagamento del contributo (Consiglio di Stato, sezione II, sentenza 2667/2020, e sezione sesta, sentenza 4514/2019).

In base a questo principio, ed essendo quindi il calcolo effettuato “a oggi”, non andranno applicati gli interessi sulle somme dovute.

[2176][411648]

Le tolleranze non applicabili

se c’è il vincolo paesaggistico

Sono proprietario di un immobile formato da due appartamenti, uno al primo piano e uno al secondo, situato in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Una porzione del primo piano è stata realizzata e condonata nel 1995. Il geometra che si è occupato del condono ha realizzato in modo approssimativo il disegno (un rettangolo anziché un trapezio) e, quindi, attualmente risulta un volume inferiore rispetto a quello condonato.

Trattandosi di un errore grafico inferiore al 2 per cento, chiedo se è possibile legittimare lo stato dell’immobile al primo piano, anche se questo si trova in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

S.C.GENOVA

A norma dell’articolo 34–bis, comma 1, del Dpr 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo. In questo caso sembra che non operino preclusioni connesse al fatto che il bene si trovi in area vincolata in base al Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004).

Tuttavia, considerate le indicazioni contenute nel quesito, sembrerebbe invece applicabile all’immobile in questione il comma 2 del suddetto articolo, vale a dire quello che prevede tolleranze esecutive di minima entità qualora le stesse riguardino irregolarità geometriche. Però, in questo secondo caso, la norma stabilisce l’esclusione di tali tolleranze ove l’immobile sia sottoposto alla tutela di cui al Dlgs 42/2004.

Pertanto, salve diverse indicazioni della normativa regionale e di quella comunale, la difformità riscontrata sembrerebbe ostativa all’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.

Contributi

previdenziali

e assistenziali

A cura di

Pietro Gremigni

[2177][411597]

Contribuzione ordinaria:

i requisiti per la riduzione

Un contribuente forfettario che ha aderito alle agevolazioni contributive (diminuzione dei contributi del 35 per cento), socio unico e lavoratore di una società a responsabilità limitata, può fruire dell’aliquota agevolata anche per i contributi derivanti dalla quota di partecipazione agli utili della Srl?

R.R.TARANTO

La risposta è positiva. L’agevolazione della riduzione del 35% della contribuzione ordinaria Inps da parte degli iscritti alle gestioni artigiani e commercianti dell’Inps è applicata sia alla parte fissa (sul minimale) che a quella variabile, legata ai redditi dichiarati in base alla partecipazione agli utili. Tale agevolazione spetta a coloro che hanno aderito al regime forfettario e sono iscritti obbligatoriamente alla gestione Ivs Artigiani o Inps Commercianti (si veda la circolare Inps 35/2016).

A cura di

Fabio Venanzi

[2178][412303]

Il riscatto agevolato

e la data della laurea

Ho 59 anni e ho iniziato a lavorare nel 1987 come dipendente. Ho accumulato 19 anni di contributi nella gestione lavoratori dipendenti Inps, poi mi sono trasferita all’estero. Nel 2019 sono rientrata in Italia e mi sono iscritta alla gestione separata Inps come lavoratrice autonoma.

Volendo fruire del riscatto agevolato della laurea (con opzione per la pensione interamente contributiva) e avendo contributi versati sia nella gestione lavoratori dipendenti che nella gestione separata, posso scegliere in quale gestione effettuare il riscatto?

M.G.ROMA

Presumendo che la lettrice, nata negli ultimi mesi del 1961 o nel 1962, si sia laureata prima dell’inizio dell’attività lavorativa, il riscatto agevolato del titolo di studio potrà essere chiesto esclusivamente nel Fondo pensione lavoratori dipendenti, poiché nella gestione separata Inps non è possibile riscattare titoli di studio antecedenti all’istituzione della gestione stessa (avvenuta nel 1996).

La domanda di riscatto dovrà essere accompagnata dall’opzione per il sistema contributivo.